二房東招租須告知大房東 變更格局勿違合約 租期逾5年宜公證

【蘋果日報�王東堯╱台北報導】

　　學校、工業園區或捷運站周邊等熱門租屋市場，「二房東」的現象相當普遍，為避免租屋糾紛，當二房東除了須事先取得大房東的同意外，並應於契約中明定轉租的各項規範，而承租二房東房子的房客，尤應留意二房東與大房東的契約期限，避免二房東租約到期後惡意「失聯」，損及自身權益。
　　依約行事
　　當二房東最常發生的糾紛，為二房東在大房東不知情的情況下轉租。房客欲當二房東，首先須知會大房東，以免被大房東認定違背契約內容，相關轉租事項也應於契約中載明；由於原始契約是以整層為出租單位，而非以房間個別計算租金，大房東不得因此要求加收二房東租金。
　　大房東不得加收租金
　　簽訂二房東契約時，須注意不能與主契約衝突，也就是房客須受大房東規定的條件約束，例如原契約明列承租方不得於室內裝設熱水器，二房東卻又在與其他房客簽約時同意裝設，即屬違反原契約規定。
　　不過，二房東為了增加房子的「賣相」，讓房子更容易出租，通常會對室內做一番整理。北區房屋園區直營店業務副總莊秋芳表示，一般而言，若大房東同意，在不影響結構的情形下，二房東可對格局做些許變更，但租約到期之後，大房東不續租，二房東要以什麼樣的方式將房屋歸還，則須在合約中清楚載明，建議附上原始建築圖與規劃後的格局比對，釐清責任歸屬。
　　向二房東承租房間的房客，則須留意二房東的租屋期限，若大房東與二房東簽訂契約年限為2年，但二房東卻與房客簽3年租約，明顯與原契約不符，若二房東租約到期後惡意失去聯絡，將損及與二房東簽約的房客權益。
　　釐清租期間是否售屋 而為讓房客放心承租，二房東應在轉租時主動告知自己的身分，甚至出示與大房東簽訂的契約讓房客確認，但若租期超過5年，例如店舖、商辦等長期租約，建議到法院公證處公證。
　　若大房東在租期中間將房屋出售，依「買賣不破租賃」原則，二房東可要求違約賠償，或與大房東、買家協調，轉移租賃契約；承租時應確認大房東是否可能出售房屋，出售時須負的責任為何，以及須給房客多久時間搬家等，均為二房東契約須特別注意的地方。
　　二房東應注意事項
　　常見問題/應注意事項
　　大房東不知情，二房東自行轉租：二房東須告知大房東，取得同意並簽約明定，但大房東不得任意提高已訂契約的租金。
　　二房東變更室內格局：須確認租約到期後的歸還狀態，建議附上變更前後建築圖，以做比對。
　　合約年限：避免房客對二房東不信任，可在出租時告知，甚至附上原契約簽訂的租約年限。
　　大房東違約將房屋出售：買賣不破租賃，二房東可依照合約主張權益，最好於承租時確認房屋未來是否出售，若大房東違約出售所負責任為何。