政府帶頭炒地皮！房價漲了，經濟呢？
2012-10-17天下雜誌 508期 作者：黃昭勇、張翔一、劉光瑩
經濟低迷、利率偏低，台灣三十三兆資金，湧向房地產。政府、民間聯手「炒地救經濟」，成效到底如何？短期經濟炒熱了，對台灣土地、環境、生活，有何長遠影響？
景氣頻閃藍燈，但台灣各地方政府卻大放煙火。
桃園航空城、高雄自由貿易港、台中水湳經貿園區、花蓮賽車場，連離島的金門，都高喊即將推出經貿、休閒、生態、醫療等七大園區。
地方搶推建設，帶動高雄、台南、桃園等縣市房價，紛紛上漲。今年來，高雄房地產價格甚至上漲達二二％。
地方榮景，甚至讓市場傳出耳語：台北的地價已經到了盡頭。未來要買房，去地方。
這波新的「地方房地產熱」，到底是怎麼形成的？它對台灣整體經濟，有何影響？
這一切，都源於台灣人覺得，自己手上的錢愈來愈不值錢了。
八月份，主計處公布消費者物價指數年增率（CPI）達三．四二％。
這數字，不但遠高出一年期存款利率一．三六％，讓民眾的錢放在銀行就縮水；通膨率也高過銀行業基本放款率二．九二％，讓金融業陷入實質負利率。如果金融業只單純做放款業務，肯定賠錢。
金融業的實質負利率，上一次出現是四年前。
○八年，雷曼兄弟風暴期間，連續三個月出現銀行業的實質負利率。讓資金大量湧入房地產，拉開台灣房價高漲的序幕。
最近，金融業炒房的熱潮，愈演愈烈。
八月，銀行業再度出現負利率。壽險業、企業的龐大資金，都承受無處投資的壓力。
錢，又開始大量往房地產移動。
這也無可厚非。開放壽險業投入公共建設，一方面可解決資金無處去的壓力；另方面，可幫助沒錢做建設，卻又要透過公共建設帶動經濟成長的政府解套。
為了「救經濟」，政府明年一定會加速投資。元大寶華綜合經濟研究院董事長梁國源預估，明年整體固定投資將成長○．一％。相較今年衰退三．二％的估計，是大幅改善。
壽險巨鯨與地方聯手
行政院領頭放槍，核定四千多億的桃園航空城開發案，馬上就有國泰人壽響應。
公共工程委員會與各地方政府，也聯手選出一六○多個建設、開發案，等待壽險等民間資金挑選、投資。
這波政府帶頭「炒地皮救經濟」的效應，到底如何？除了炒高全台房價，對實質經濟有何貢獻？
台經院區域發展研究中心主任高仁山估計，一千億的公共建設，可以帶動的相關經濟價值，最高可達五千億元；貢獻○．八個百分點的經濟成長率。
「只要建設工程由國內廠商承作，賺的錢留在台灣，就可以創造三．五到五倍的效益。這已經成為地方首長拚業績的重要手段，」高仁山說。
工程會主委陳振川計算，馬總統首任推出三年五千億的振興經濟計劃，平均每年創造了六萬三千個工作機會。
可見，「引進民間資金，不僅節省政府的財政支出，還可增加稅收、權利金收入等。現在正在進行組織改造，工程會走入歷史前的最後這三個月，我們會加速把平台建起來，」陳振川說。
政府衝建設，帶動地方土地價值，已經有明顯成果。
工程會統計，截至十月中，已經簽約、正在執行中的民間參與公共建設案，從北到南各縣市，已經有九十二件。引進民間資金兩千兩百多億元。
非五都縣市中，以桃園縣引進的兩百多億最高。國泰人壽將投入的桃園航空城計劃，正在其中。
國泰取得桃園高鐵站專用區五十年開發經營權，將投入兩百億興建商城。瞬間成為政府「炒地救經濟」的指標性亮點。
農地一坪五千元變五萬
這對國泰更是利多。房地產業者評估，這個開發案的投資報酬率可達五％，絕對比把錢放在銀行好。
但是，壽險大鯨魚跟地方政府聯手玩大開發案，也掀起土地價格的海嘯。
「八月行政院公布到現在，部份農地的價格，是每坪一個月漲一萬，」永慶不動產加盟總部副理張恒嘉證實。
跟著張恒嘉，去看他口中飆漲的那塊農地，是在桃園縣大園鄉沙崙村附近的「蛋黃區」。
五十六歲的林口家庭主婦陳太太，最近跟親戚組成「炒地集團」。剛剛賣掉大園鄉沙崙村，屬於蛋黃區的兩千多坪農地。
「前年一坪買進價三萬多，八月，聽到航空城計劃終於定案，地價就動了。來自竹北的另一批投資客，出價三萬六。我們不想再被套，就賣了，」陳太太說。
這些確定劃入航空城計劃的農地，三年前還乏人問津，每坪售價連五千元都不到。但行政院計劃定案後，五倍、十倍的漲幅都有。
陳太太「炒地集團」的親戚們，其實就是原本的林口地主。林口土地被炒高以後，她們手上的資金已經無力在新北市、台北市投資，這幾年轉到桃園縣。
「大園那塊農地，我們連看都沒看過，只知道在機場附近，」陳太太說，「有政府的政策背書，大家都看好，就去投資了。」
利率偏低，加上曾經有套牢的經驗，讓她們的投資年限愈來愈短。
永慶不動產的張恒嘉說，像陳太太這樣從新北市來的投資客，最近一年變得非常多。
「尤其是原本新莊副都心的地主，當地的土地價格炒到上百萬。售地的資金不會放在銀行，還是來買地最穩，」張恒嘉說。
桃園縣長吳志揚，在中央大學的一場論壇上指出，航空城是台灣有史以來最大的都市計劃。
他說，「桃園繳給國庫的稅僅次於台北市。工業年產值二．三二兆元，更是連續九年全台第一。航空城的發展，絕對是千載難逢的好機會。」
這波中央發起的「建設風」之前，已經有地方政府用同樣方式，成功炒了一次地、賺了一次錢。
台中不動產的新亮點
胡志強領軍的台中市府，就是「炒地高手」。
除了七期重劃區，目前台中市府手中的新案，已增加到十三、十四期重劃區。還有配合台中都市計劃整體開發區的「單元一」到「單元十四」。
這個新鮮的名詞：單元，多是由民間主導的自辦重劃區，也成為台中不動產市場的新亮點。
「未來兩、三年，這些單元的土地，都會在市場上銷售。合計一千三百多公頃、約四二○萬坪土地，都會釋出，」永慶加盟總部經理林螢助說。
最具指標性的，就是由寶成集團主導的單元一，這塊緊鄰中港路的土地，是典型「清水變雞湯」的地塊。
單元一正對著筏子溪，一度是台中每逢颱風必淹水的區段，過去房地產一向不受重視。二○○一年的納莉颱風，溪水暴漲，還造成人命傷亡。
○五年，中央與台中市府合作整治，讓單元一成為台中少數臨水的基地。
「寶成在這裡的土地掌握度，應該有到六、七成，完全可以自主規劃，」林螢助說。「這裡會有國際級觀光旅館，可以吃高鐵的商務旅客商機。」
陳敬昇，是四家台中永慶加盟店的專業經理人。公益路與永春東七路交叉口的新加盟店，工人還在裝修門面。
這裡正對的，是順天建設、長億集團等開發商，主導的單元二與單元三。
「土地開發的利益龐大。許多單元二的地主，不甘心重劃前以每坪十萬左右出售的損失。開始跟最後購買者打官司，才讓這塊地的交易冷卻下來，」陳敬昇說。在這裡開新店，為的還是重劃後的交易。
另個靠公共建設，炒高地價的地方政府，就是高雄。
「地產南霸天」的心思
「三十年前，我剛踏入房地產這行，這裡還是杳無人煙的凹子底（台語，指低窪溼地）農田。現在你看，全高雄最好、最貴的房子，大都集中在此，」高雄最大建商，京城建設總經理劉朝森，站在新建案十一樓的泳池，向下眺望。
近來，高雄房市最炙手可熱的「農十六重劃區」盡收眼底。
在返鄉台商、本外地大戶的追捧下，農十六房價成長驚人。單今年以來漲幅，就超過一五％。
興建中的「京城帝寶」，已經有人喊出每坪七十五萬元的歷史高價。
「如果說，現在雙北的房價是日正當中，甚至有點要走向黃昏，那這裡才剛旭日東昇而已，」劉朝森看好高雄。
他曾從事高雄房產代銷業，○一年到上海創業，曾經手多項大規模跨國合作建案。○八年，「地產南霸天」京城建設董事長蔡天贊，力邀他回台擔任總經理。
四年下來，劉朝森主導京城轉型，由「重（推案）量」，轉為重質。推出「十大名宅」規劃案，鎖定精華地段，重視建築品質和美學，主打高端市場。
最近，京城建設董事長蔡天贊，更用個人名義，以每坪近一一七萬天價，標下高雄美術館特區一千五百坪土地，創高雄地政局標售土地的歷史新高價。
但劉朝森直言，高雄目前的房價，其實多來自預期心理和過去房價長年不振，基礎仍不夠堅實。
「包括高雄在內，台灣的主要城市，必須放眼全亞洲，找到符合自己的獨特定位。不能為了短期經濟效益，大家都做一樣的事情：都搞科學園區，或都搞經濟特區，」劉朝森說。
「否則，只是短期土地價格上漲，政府暫時多了稅收，城市競爭力卻無法永續。這不會是市民之福，」劉朝森直言。
政府領頭炒地的房市熱，不只在西半部。東岸的宜蘭、花蓮，也熱烈加入中。
壽險、陸資、存款族 大炒房
頭城附近的烏石港，宜蘭縣政府找上第一太平洋戴維斯，規劃土地標售作業。八月下旬，因颱風延後一週標售的會場，擠滿了投標人。
標售結果，創下住宅用地每坪九萬、商業用地十一萬的宜蘭新高價，讓縣府進帳近十億元。
花蓮的吉安、南濱夜市，隨著台開等開發商的動作，也吸引了不少外地投資客去買農地。最主要，就是看到陸客帶動的商機，及東部發展條例的十年四百億建設計劃。
台灣房市多點開花，最大的癥結還是在資金氾濫。
根據央行資料，在貨幣機構裡面的錢，已經超過三十三兆。屬於個人與企業的活期資金，達十．八九兆。這幾年，金額都只增不減。
利率偏低，投資債券也不見得賺錢，海外投資的風險又高，壽險業有不得不投資的壓力。
國泰人壽副總林昭廷指出，「法令規定，壽險業投資不動產上限是三五％，我們才投資了五％多。」
「對國泰來說，投資每增加一個百分點就是三百億。要投資在不動產也很難找標的。因此，也會看可以參與的公共建設，」林昭廷說。
壽險公會估算，壽險公司可以參與公共建設的資金，至少是五千億。投資地方建設，對大家都有利。
淡大產經系副教授莊孟翰指出，地方政府「救財政」，相對簡單的做法，就是透過土地重劃。
將原先土地價值較低的區塊，透過規劃大型基礎建設，和指標性公共空間，如美術館、公園、體育設施等，拉高潛在價值，再辦理公有地招標。
在房地產多頭時，縣市政府往往能成功高價脫標土地，改善財政。但莊孟翰也指出，這樣的模式，出了雙北，除了台中七期等少數案例之外，失敗的比成功的多。
主要原因是，若沒有實際產業進駐，吸引人口移入，公共建設容易淪為蚊子館。投資客利用預期心理炒出的高房價，也遲早在房市空頭時崩盤。
再加上「（縣市政府）徵收、重劃完（土地），賣完一次就沒有了。公共建設的投資不談，還要擔負日後的維修、管理費用。這對地方財政的健全永續，其實沒有幫助，」淡大副教授莊孟翰說。
建設要有感 不能只是有漲
近期，政院規劃「有感拚經濟」，提出桃園航空城，基隆、高雄雙港為中心的自由經濟示範區計劃。
莊孟翰看了實際內容後，不客氣地批評，「這不是我三十年前念研究所時，就有過的規劃案嗎？」
他直言，這些大型開發案，短時間內也許達到促進投資、增加GDP和地方稅收的目的。但若沒有配套和發展政策支撐、吸引具競爭力的產業進駐，很可能只是曇花一現。
台開董事長邱復生，正在花蓮吉安、新竹新埔、金門推開發案。他提醒各項建設要能符合當地的特色。
台開都是先辦活動，與民眾建立關係、溝通想法以後，才開始整地。希望找出與民眾、當地文化相關的產業。
「政府官員還是太疏於溝通，這樣的建設，常常會讓民眾無感，」身兼國民黨中常委的邱復生提醒。
台經院主任高仁山認為，公共建設應結合地方產業發展。像是台南要做綠能、文創，就把舊有的官舍重新整理，低價提供給年輕、有創意的人創業。花費不大，但效果可能不錯。
「最重要的是，建設做下去，誰可以來開公司，提供就業機會？」高仁山說。「如果公共建設沒辦法讓創業更容易、讓市場變大，建設帶來的房價上漲，只不過是炒作而已。」
