大陸房產泡沫化潛藏的危機
【經濟日報╱社論】 2014.04.16 03:41 am
入春以來，大陸房地產市場逐漸顯露疲態。一般視為火車頭工業的房地產業，一旦出現泡沫化，將直接而連鎖反映在大陸經濟上。在大陸經濟面臨產能過剩、投資減緩、出口不振等不利因素下，如果房地產業再激烈調整，對大陸經濟可謂雪上加霜。
中國房地產指數系統2月份的資料顯示，在檢測的43個城市中，有超過八成的房市交易量下跌；70個主要城市住宅的銷售價格已連續兩個月下滑，原本只出現在杭州、常州、天津、南京等二、三線城市大幅降價求售的情形，已逐漸向一線城市蔓延。大陸房地產市場在持續九年蓬勃發展之後，可能已進入全面調整期，房市價跌、量縮的現象是否引爆更嚴重的經濟風險，市場上正瀰漫著不安的情緒。
事實上，大陸房地產市場景氣下滑，早自去年8月開始，房地產開發投資減緩即已露出端倪，而香港首富李嘉誠等物業大咖紛紛撤出中國大陸樓市，以及今年1月份臨近年關，是房市傳統的銷售旺季，市場卻出現「旺季不旺」的現象，更是一葉知秋，愈來愈多的專家和開發商不再對大陸房市抱以樂觀態度。春江水暖鴨先知，部分銀行似早已感受到大陸房地產市道即將進入寒冬，自去年開始緊縮房地產開發商，以及其他房地產相關領域如鋼鐵、水泥和建築業等的貸款，高度依賴信貸支持的大陸房地產業面臨盤整，尤其三、四線城市可能陷入嚴重衰退，並不令人感到意外。
市場上流動性資金偏緊、融資成本提高，不少開發商因亟需資金回籠而降價求現，是近月來大陸房地產市場景氣出現逆轉的主要原因。其次是因為人民幣匯率走貶，使得部分境外融資較多的房地產企業財務負擔加重，急於變現；另一方面，人民幣貶值產生的資產價值重估效應，則導致房地產需求減弱。第三是政策因素，中共十八屆三中全會提出要「加快房地產稅立法」、「建立不動產統一登記制度」，加上「反貪腐」雷厲風行，促使部分囤積房產的民間人士拋售房地產。最後，過去四年來，大陸政府實施遏制房價上升的措施開始奏效，或許也是近來大陸房市景氣趨緩的原因。
房地產業一直是大陸經濟成長的主要動力，2013年的資料顯示，房地產業占大陸國內生產總值（GDP）的16%、占政府收入的39%、占固定資產投資的33%。房地產如此重要，如果出現停滯或衰退，又沒有其他的產業足可替代其地位，勢將拖累經濟成長動能，並進一步對地方財政、稅收、就業等產生一定的壓力，造成的連鎖效應不可小覷。
房價是建立在購房者的信心之上，這一波房市下行調整期會持續多久雖然還有待觀察，不過，各界擔心的是，一旦購房者觀望情緒增強，且房地產企業「促銷求現」的心態更趨積極，大陸房地產業有可能繼續向下探底，從而陷入整體衰退。由於房地產業是屬資本密集、高槓桿的行業，屆時或有可能引爆更嚴重的金融風暴。
過去多年來，房價迭創新高，已使得大陸房地產市場潛在風險不斷累積。不過，目前在「調結構」重於「促成長」的政策主導下，大陸政府透過流動性緊縮抑制房市投機、過熱，以及終結「土地財政」，已成為優先施政項目；而近來人民幣大幅貶值，也可能是大陸為了打擊國際熱錢流入炒作房產而使出的手段。影響大陸房地產市場景氣榮枯的三個重要因素，包括銀行信貸、房市預期和人民幣匯率等都在變化，短期內，大陸房產市場的前景不容樂觀，影響所及不只在實體經濟，股市特別是房產相關股和金融股，將無法倖免遭受波及，而大陸經濟穩定成長的理想也將面臨嚴峻的挑戰。
