96/08/11
【經濟日報/陳宥臻】
房地產景氣高居不下，想要購買新屋的民眾擔心買在波段高點而猶豫不決。其實，銀行主管建議，若是購買中古屋，可以享受約15%到23%的價差好處。
購屋是人生大事，而台灣人特別喜歡買預售屋，買了預售屋即開始做房屋蓋好後增值的美夢；不過也有一部分人偏好直接買新成屋，避免房屋蓋好後與想像的樣子差太多。不管怎樣買新房子是台灣人的最愛，除非有預算限制，才會轉而購買中古屋，但新屋真的比較好嗎？
第一銀行資深專員房瑞森指出，除非在大多頭行情將預售屋轉售（對購買者而言仍是全新屋）外，買新成屋再轉手短期可獲價差不大，甚至賠錢。
另外新成屋雖然交屋要經過驗收手續，但如果建商施工方法不佳或偷工減料，一到二年後牆壁龜裂或漏水問題才會慢慢浮現，驗收時根本無法看出。所以購買五年左右的中古屋，也是不錯的選擇。
主要的好處包括，若以自住為考量，五年中古屋與新成屋價差約達15%至23%，且公設比低。第二，五年中古屋最易評估房屋蓋的品質，若有龜裂、漏水等問題，可輕易發覺而避免購買。
再者，選購五年中古屋有利於評估社區管理品質、入住率、住戶素質，避免買到入住率不高、管理不佳的房子。
房瑞森說，一般預售屋工期約兩年，所以預售屋一開賣時，會比附近同等級新成屋貴一至兩成。反觀五年左右的中古屋，會比附近同等級新成屋便宜15%到23%，不過若五年中古屋與新成屋差價在「15%以下」，則建議買新成屋。
上海商銀主管表示，購屋的另一項選擇，也可考慮銀行的法拍屋。法拍屋的意思是申請房貸的屋主有無法清償，而被銀行向法院申請強制執行，經由一定程序，成為被法院拍賣的房屋。
此類房屋在鑑價時，多會以市價或較市價稍低的價位作為第一次拍賣的底價，當第一次拍賣流標時，則法院會擇期再拍賣，但此時拍賣底價會以前次拍賣的底價打八折計算。
舉例來說，若某戶法拍屋的第一拍底價為600萬元，到第二拍的底價便降為480萬元（600*0.8），到第三拍就再降為384萬元（480*0.8），若到了第四拍，價格約會降到市價約一半的價錢。
房瑞森進一步指出，法拍屋之中的「銀拍屋」通常是銀行因債權而承受的不動產，經送法院拍了三、四拍後尚無法拍出的房子，銀行為了減少債權損失，會將此法拍屋承受下來，加以整理後，再由銀行委託房仲或拍賣公司公開處理的房屋。
通常這類房屋由於所有權人為銀行，且屋況經過整理後多為空屋且可要求銀行人員陪同檢視屋況，相較於法拍屋無法看屋況及可能衍生問題，銀拍屋雖然價位上會較法拍屋稍高，但不失為首次購屋者選購房屋的好標的。
