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土地增值稅重購退稅之解析

2010年06月04日
公開
7

許多人在一生中首次購屋時，往往是處於經濟能力尚不是很寬裕的階段，因此購屋多半 選擇郊區及坪數總價較低的房子，待數年後家庭收入較高經濟較穩定後，再逐漸的搬到市區內 較大的房子。永正就是最典型的例子，身為中階主管的他為了使老婆及孩子有更好的生活環境 ，正在到處物色適合的房子。老房子出售要繳的土地增值稅，永正打算善用土地增值稅的重購 退稅，把繳給政府的稅再要回來，以達到節稅的效果。只是永正並不是很清楚重購退稅須要符 合那些條件才能全部退稅？出售老房子時是不是一定要適用自用住宅優惠稅率才可以退稅呢？ 退稅又要準備什麼文件、有沒有特別需要注意的地方呢？一時之間千頭萬緒，實在不知道怎麼 辦才好？ 《那些土地才適用重購退稅？》 土地增值稅係土地所有權於移轉時，按其漲價總數額所應課徵的稅捐，實務上最常見的節稅方 法為適用自用住宅優惠稅率，由於一人以一次為限，適用與否可由土地所有權人自行決定， 如果已適用過了就沒機會了。但是土地增值稅的重購退稅是沒有次數的限制的，只要條件符合 就可以退稅，目前土地稅法的規定，土地所有權人只有重購下列幾種土地才可以申請退稅：﹝ 一﹞自用住宅用地：亦即土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無供出租 或供營業之住宅用地，於出售或被徵收後，另行購買都市土地未超過三公畝部或非都市土地未 超過七公畝部分，而仍作自用住宅用地者。﹝二﹞自營工廠用地：所謂的自營工廠用地係指依 工廠設立登記規則登記之工廠所自有，且全部供自用者而言。自營工廠用地出售或被徵收後， 另於其他都市計劃工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。﹝三﹞自耕之農業用地：自耕 之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地。 《自用住宅重購退稅的要件》 目前實務上稅捐機關所受理的重購退稅案件以重購自用住宅的情形為大宗，因其與一般社會大 眾較為密切，因此本文特以自用住宅為例提出說明。依據土地稅法第三十五條的規定，土地 所有權人於「出售」或被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，「二年」內重購自 用住宅用地者，其新購土地地價「超過」原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後 之餘額者，得向主管稽徵機關申請就己納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數 額。又土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內始行出售或土地始被徵收 者，準用之。由此可知，不論先買後賣或者是先賣後買，只要在二年內完成重購的手續並符合 上述條件，原則上是可以適用的，但仍有下列幾點是特別需要注意的： ﹝一﹞出售及新購土地之所有權人必須為同一人，否則是不准退稅的。﹝二﹞原出售土地及新 購土地皆須符合自用住宅用地的規定。「原出售」土地的部分，還須於出售前一年內，未曾供 營業使用或出租者才可﹝與適用自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅的條件相同﹞。至於新購土 地的部分，則必須自「完成移轉登記」之日起，不得有出租或營業情事外，並須經稽徵機關核 准按自用住宅用地稅率課徵地價稅，始得申請重購退稅﹝財政部７３．１２．２７．台財稅第 六五六三四號函﹞。﹝三﹞土地所有權人原出售的土地不須一定要以自用住宅優惠稅率課徵土 地增值稅或地價稅才可退稅，因為土地稅法第三十五條並無明文規定，且適用與否應由土地所 有權人自行決定並提出申請始有適用，所以只要符合自用住宅用地的條件即可﹝財政部７７． １２．１．台財稅第７７０６６６０２３號函﹞。 《辦理重購退稅須準備什麼文件？》 申請重購退還土地增值稅，應備齊下列文件，向原出售土地所在地之稅捐機關申請：﹝１﹞新 購土地按自用住宅稅率課徵地價稅之核准函影本；﹝２﹞原出售及新購土地向地政機關辦理登 記時之契約文件影本；﹝３﹞原出售土地增值稅繳納收據「正本」及新購土地增值稅繳納收據 「影本」；﹝４﹞新購土地之地上建築改良物所有權狀影本或謄本；﹝５﹞原出售土地前一年 內無租賃情形申明書；﹝６﹞原出售土地所在地之戶籍資料；﹝７﹞原出售土地之地上建築改 良物權狀影本或謄本。如原出售土地其土地增值稅係按自用住宅優惠稅率課徵者，免檢附前述 第﹝５﹞至第﹝７﹞項資料。 《結論》 為防止土地所有權人於退稅後即將新購之土地出售或轉作其他用途，以逃漏土地增值稅並從事 土地投機，稅法亦定有防漏條款。依據土地稅法第三十七條的規定，土地所有權人因重購土地 退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，「五年」內再行移轉時，除就該 次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退稅款；重購之土地，改作其他用途者﹝ 出租或改作營業使用及戶籍遷出﹞亦同。通常經核准退稅的案件，稅捐機關都會列管五年，納 稅義務人在收到退稅支票時，切勿大意而疏忽了上述規定，否則一經查獲而被追繳退稅款那可 就空歡喜一場了。

酷！黑板漆 粉刷記憶力

2010年05月22日
公開
5

【聯合晚報╱記者郭曉芸╱台北報導】 很多人都會很羨慕別人家花大錢裝潢得美輪美奐，也想趁著年終領到一些獎金時，重新作局部裝修，讓家裡有耳目一新的感覺。可是大部分的人都擔心裝潢就等於花大錢，而且還得勞師動眾的。其實如果想輕鬆改變居家氣氛，創造出個性化空間，可以利用壁貼、時鐘或油漆，產生牆面上的視覺的變化，就能營造出專屬的居家風格，為家裡注入新鮮感，更能享受DIY的樂趣。 在沒有大筆預算全屋換新之下，改造重點該從何處著手，才能改得省時省力又看得到明顯效果？幕內空間設計中心設計師徐揚泰表示，牆面佔居家最大面積，可運用壁紙、壁貼，讓牆面成為視覺焦點。 他表示，壁貼是緣自於歐洲，是希望單調的牆面增加層次感，歐美人牆面都習慣用相框或紀念品裝飾，但年輕人開始利用「卡典西德」，也就是防水貼紙來設計出不同的圖案。壁貼的使用要選擇光滑面，很多人都會怕使用時壁貼會傷害原本的牆面油漆，其實現在很多壁貼都作得很不錯，甚至想撕下來換掉時利用吹風機輕吹融膠，就能輕易取下，貼在鏡面上或是搭配現在很流行的時鐘機心，繼實用又有藝術感，而且價格非常便宜。 不過，使用壁貼時，還是要注意與原牆壁的壁紙或油漆色彩的對比搭配，以及與家具的互補性，才能達到創造獨特性又能讓牆面更加繽紛。 另外，利用油漆創造個性實用空間也是很好的方法；例如像蔡小姐的家中有整面看似掛著兩塊大黑板的牆，但事實上那並不是一面牆，而是兩個大型收納櫃。原屋主將這兩扇櫃門貼上兩面很大的鏡子，蔡小姐在看房子時覺得不習慣，因此買屋之後她就請師傅直接把鏡子敲掉。然後用補土補平，在櫃門面漆上一種叫做黑板漆的漆，完成後就如同使用黑板一般，買粉筆來寫字，然後用板擦或布甚至是衛生紙擦掉即可，讓整面收納櫃牆充滿書卷氣與塗鴉的趣味。她開玩笑說，因為自己的記憶力很糟，本來就有計畫要買一個超大黑板來記事，後來發現油漆很便宜，弄成黑板的形式之後，寫些日常的記事，讓她很有生活感，而且補土、刮刀、刷子、油漆、松香水再加上買粉筆的錢，一共花不到五百元，卻成為朋友來訪時最愛佇足拍照的地方。

酷！黑板漆 粉刷記憶力

2010年05月22日
公開
6

很多人都會很羨慕別人家花大錢裝潢得美輪美奐，也想趁著年終領到一些獎金時，重新作局部室內設計裝修，讓家裡有耳目一新的感覺。可是大部分的人都擔心裝潢室內裝潢就等於花大錢，而系統廚櫃且還得勞師動眾的。其實如果想輕鬆改變居家氣氛，創造出個性化空間，可以利台中室內設計用壁貼、時鐘或油漆，產生牆面上的視覺的變化，就能營造出專屬的居家風格，系統傢俱為家裡室內裝潢設計注入新鮮感，更能享受DIY的樂趣。 在沒有系統廚櫃大筆預算全屋換新之下，改造重點該從何處著手，才能改得室內裝潢省時省力又看得到明顯效果？幕內空間設計室內設計中心設計師徐揚泰表示，牆面佔居家最大面積，可包裝設計運用壁紙、壁貼，讓牆面成為視覺焦點。 他表示，壁貼是緣自於歐洲，是希望單調的牆seo面增加層次感，歐美人牆面都習慣用相框或紀念品裝飾網站排名，但年輕人開蘿蔔腿始利用「卡典西德」，也就是防水貼紙來設計出不黃金回收同的圖案。壁貼的使用要選擇光滑面，很多人都會怕使用時壁貼會傷害原隆乳本的牆面油漆，其實現在很多壁貼都作得很不錯，甚至想撕整形下來換掉時利用吹風機輕吹融膠，就能輕易取下，貼在鏡面上或是搭配現在很流行的時鐘機心整形，繼實用又有藝術感，徵信而且價格非常便宜。 不過，使用隆乳壁貼時，還是要看護注意與原牆壁的壁紙或油漆色彩的對比搭配，以及與家具的互補性，才能達到創造獨特性又能讓牆面更加繽紛。 另外，利用油漆創造個性實用空間也是很好的方法；例如像蔡小姐的家中有整面看似掛著兩塊大黑板的牆，但事實上那並不是一面牆，而是兩個大型收納櫃。原屋主將這兩扇櫃門貼上兩面很大的鏡子，蔡小姐在看房子時覺得不習慣，因此買屋之後她就請師傅直接把鏡子敲掉。然後用補土補平，在櫃門面漆上一種叫做黑板漆的漆，完成後就如同使用黑板一般，買粉筆來寫字，然後用板擦或布甚至是衛生紙擦掉即可，讓整面收納櫃牆充滿書卷氣與塗鴉的趣味。她開玩笑說，因為自己的記憶力很糟，本來就有計畫要買一個超大黑板來記事，後來發現油漆很便宜，弄成黑板的形式之後，寫些日常的記事，讓她很有生活感，而且補土、刮刀、刷子、油漆、松香水再加上買粉筆的錢，一共花不到五百元，卻成為朋友來訪時最愛佇足拍照的地方。

關於電塔你應該知道的兩三事

2010年05月20日
公開
6

慶玲的家住在山邊，空氣新鮮、公園成群、綠地如茵，不過「荒郊野外」，目光所見，難免有些電塔，雖然電磁波對於人體的影響，尚無定論，不過我還是想把自己最近了解的一些資訊，提供給大家參考。資料來源，我那在X電任職的好親戚。(慶玲憑著記憶，專業知識有限，如果有任何補充，歡迎大家提供資訊喔！) 首先，大家要先能分辨出電塔。大體而言，電塔只有三種，在電塔上頭，你可能只會看到「高壓電危險」的字眼，但是，從每個端點出來的電線數目，其實是可以分辨的。且讓慶玲胡亂塗鴉示意。 (1)超高壓電塔，一端點出來有四條線，排列方式，且容慶玲簡化。電壓，三十四萬五千伏特。(ps~日前上新聞的南澳國中事件，就是屬於這種電塔)。 (2)下圖和下方照片，這種電塔，一個端點出來有兩條電線，電壓為十六萬一千伏特。 (3)下圖，一個端點出來只有一條電線，六萬九千伏特。一些比較靠近住宅區的電塔，多半是這種電塔。 認識電塔的種類之後，還必須知道，其實，電塔的功能就是支撐電線用的，「長相」難看常常引起不少質疑，不過，其實電塔，正是這段電線的最高支撐點，也就是這段電線離開地面最遠的一處，如果，你家離電塔有段距離，但是，電線其實從你家頭頂上通過，甚至，電線的弧度最低點其實在你家附近，那麼，何者影響較大？大家可以思考一下。 電線地下化，真的比較好嗎？一般電塔的高度，約20公尺。地下化之後，雖然眼不見為淨，但是地下化埋的深度頂多5公尺。如何取捨？需要更多智慧。 不過，其實，電磁波隨距離衰減的幅度非常快，加上電磁波對於人體的影響，至今依舊沒有定論，台灣官方的標準也很寬鬆.... 這個議題，需要更多的關注。慶玲也會持續注意的。.....(呵，今天的我，好嚴肅喔.....XD)

拉長房貸年限 利息支出愈重

2010年05月11日
公開
8

〔記者李靚慧�台北報導〕持續走高的房價，始終未見回檔跡象，有銀行希望藉由「技術性」的方式，協助受薪階級完成購屋心願，將一般20年期的房貸，一舉拉長到30年甚至40年，但有銀行提醒，雖然這樣每月的還款負擔或許可減少4成以上，但整體的利息支出卻比20年期房貸多了114%。 銀行業者試算，貸款300萬元，依據一般指數型房貸、前低後高式的利率，在「不升息」的前提下，第1年機動利率1.6%、第2年機動利率1.8%、第3年起機動利率 2.0%，依據20年期本利均攤的計算方式，一個月就得還款1萬4,615元；如果貸600萬元，還款金額就得倍數增加為2萬9,230元、貸900萬元，一個月就得繳給銀行4萬3,845元。 由於依據目前房價水準，貸款300萬元、600萬元根本買不到適合的房子，但一般上班族的月薪，又難以負擔4、5萬元的房貸，部份銀行因此以「技術性」的方式，例如提供寬限期，甚至延長房貸年限，協助民眾降低每月還款的壓力。 根據上述貸款條件，如果將房貸貸款年限，由原本的20年拉長為30年，每月月付金就可降低28%，再拉長至40年，每月還款壓力立刻大減4成以上，原本只能貸款600萬元的民眾，依照月付金試算，貸款能力立刻提高至800萬元以上，加上3成自備款，好像真的能買戶1200萬元的不動產。 不過，銀行業者提醒，向銀行借款，正是「借得愈久、負擔愈重」，以上述20年期本利攤還的房貸，如果真的分20年才清償完畢，除了300萬元的本金，須付給銀行的利息，總金額達62萬3,406元；如果延長10年，須再多付給銀行34萬8539元；如果申辦40年期房貸，總利息就高達133萬9,948元，利息就達本金的45%，而且可能等到退休時都還沒還清。 銀行業者提醒，購屋不但要考量每月的還款負擔，還須考慮在目前低利率的環境中，未來市場一旦升息，每月必須增加的還款金額，否則等到無力償還，勢必得面臨房子被拍賣的命運。

決定

2010年05月10日
公開
11

拔比說，我們能力可以到哪裡就做到哪裡，誰都知透天的比較好，但中古屋要我們要的價格的，不是遠的就是老的，說裝潢可以慢慢來也不太可能，要嘛還沒住進去就用好房子，住了再慢慢用怎麼用。我們這區生活機能好的！本來該有的價格就一定是這樣，你要拿信義區的房價跟桃園的來比嗎？！這種比法也不對吧！不是說大樓要開到六百的價格不如去看透天！那也得看透天六百價值的房子是在哪裡？多久的房子？中古屋的自備款是要多少？在賣了自己的房子後也才知道，自備款部份是2~3成，如果銀行認為你的房子不到可貸款的金額，我們也得生出其他錢來。我們是不太可能沒整理過房子就這樣住進去，整理房子的費用多少也是考慮的問題，手頭如果現金沒有多多，要做的事情也都沒辦法順利進行。如果像很多人給的意見：買中古屋便宜的，房子弄乾淨就好，以後資金比較夠再來用裝潢！我是不大可能，等人都住在裡面了，要叫我把東西移開走再裝潢再整理，工程部份來講，一次談好的裝潢跟你部分慢慢做的裝潢，是哪種總價會比較有空間去談？！想想，房貸後面的壓力，不要因為一直認定的透天而一定非得要找透天的房子來住，到時候房子如果真是用好了，背著大筆房貸過日子，沒辦法休息猛加班，受氣也只能忍氣吞聲；回個家就像在住飯店一樣，洗好澡就準備睡覺…。還是找看看新成屋的，然後就價格部份去談吧！

購買30年中古屋 自備款至少三成

2010年05月10日
公開
8

【經濟日報╱記者�洪凱音】 購買屋齡30年以上的中古屋，自備款最好要多準備點，建議消費者出手前最好準備三成以上的自備款，才穩當。 鋼筋混泥土的公寓、華夏，平均壽命僅50年，換言之，屋齡30年的房子，可能只剩20年的壽命，主管指出，除了自備款提高外，還款能力也要自我衡量，因為銀行核准的貸款期間可能從20年、縮短為15年，等於每月還款負擔會變重。 目前各銀行對精華地區的房貸，最高可貸額度可達85%，第一銀還針對特殊族群，推出九成房貸；反觀銀行對30年以上的中古屋，核貸的態度較為保守。 中古屋因為老舊，價格相對便宜，約為新成屋的五到八成，且低公設比可增加室內的使用空間，唯一美中不足是銀行對屋齡老舊的房子，核貸時會持較保守的態度，貸款金額往往比新房子少一、兩成，消費者自備款必須要提高。 台灣房屋指出，不少投資客偏愛30年以上的中古屋，就是拚「都市更新」後，房價可能上漲一倍的獲利空間，近年投資老舊公寓的比例有增加的趨勢。 除了抵押品外，「貸款人」本身的條件，也是銀行考量的重點，畢竟房屋老舊、面臨拆除，「產權」還在，假設貸款人是公教人員，且購屋為了自住，只要肯貨比三家，仍有機會拿到八成以上額度的貸款，甚至符合條件者，還可申請目前固定利率為1.39%的公教人員優惠貸款。 特別位於精華區、捷運站500公尺以內的房屋，因保值性高，是各大銀行積極爭取的一級戰區，30年的中古屋仍有機會爭取到八成、20年的優惠房貸。

換屋；買屋

2010年05月09日
公開
5

4月初決定將現在住的3房委託龍德宮的學長姐幫忙出售 結果就在4月底左右出現在合適的買主 順利的在5月1日對保完 其實自己也不曉得會這麼順利就將房子給出售了 因為總覺得看人家賣房子都是賣超久的 學長姐真的很幫忙，很盡心的在幫我處理房子的事 現在也輪到我們買房子的惱人問題了 看了房子再問聖母 如果不合適就再找 有合適的又太遠 我們也知道看房子不能急 畢竟我們是第二次換屋 有些"妹角"也都會比首購時多了解更多 有人說那就去看透天啊 我們也當然了解：有足夠的資金當然會考慮透天啊，而且透天也一定是中古屋為主，新成屋想都不敢想。 要透天合我們價格跟地區的根本找不到，有差一點的就是生活機能差些。 聖母也告知我們，如果真的找大樓的，儘可能不要找太高的房子。 家人給的意見也很多，頭真的快爆了 如果資金充足，根本也不用考慮這麼多可不可以的問題！ 買透天，想一想，中古屋重新整理的花費問題，貸款的問題，不是你想貸，銀行就一定可以讓你貸這麼多。 我們都是拿別人薪水的上班族，不是自己開店開公司的老闆，也許我們現在的薪資是ok，但不是全部的事情都是在我們能夠控制的範圍內 前年的金融風暴，誰也想不到會這樣吧！ 當然，新成屋的大樓公設比什麼的都一定比透天來的多，但有能力也只能做有能力範圍做的事，總不能為了別人一定說透天好啦透天好就必須超過自己的預算去購屋吧！ 中古屋的四房隔局大樓根本沒便宜到哪裡，而且想在自己考慮的區域買房也沒多少選擇可選。 中古屋的問題一定也一定程度考慮的問題，會不會是房子漏水、住戶不好等等問題。 真的講也講不完！