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~*滴答媽咪*~

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感人的故事

2008年09月28日
公開
24

她是城市的白領階級他是城市的扛包工人 高中畢業後二個人劃著不同的青春軌跡 可是他們依然保持著戀人的關係 僅僅是保持著白天她在公司裡喝正宗的雀巢咖啡 下班後她吃他買來的廉價的冰棒 中午她品味著公司裡精緻的飯菜 晚上他帶她去髒兮兮的飯館吃並不正宗的擔仔麵 她一直認為自己的生活太不協調這樣的戀情 從開始的那一天便彷彿註定了某一種結局 他每天去接她然後送她到所居住的公寓電梯口 輕聲道了晚安便匆匆離去那天她突然想撤嬌 便對他說： " 背我上去吧!" 他看了看電梯 電梯運轉良好！然後他回頭說了聲" 好" 沒問任何理由他背著她慢慢向上爬 爬到一半他累了 問她：" 休息一下好不好? 她突然來了興致 嬌嗔著說不行 他就真的沒有休息 一直爬到她所居住的13 樓 她問他累不累 他說累 比扛包還要累她知道他說的是真的 她有了一絲感動 ! 但他們還是分手了 因為有時候僅有感動並不能夠將愛情維持 愛情的本身除了感動好像還有太多的瑣碎 城市裡並不缺一個扛包工人 所以他回到鄉下，他偶爾會打電話給她 告訴她他現在種著一些農作物 賺了一點錢她聽著淡淡的 那時她已有了新的男友門當戶對的 可以充門面協調生活的那種 然後某一天他有一次打來電話 說他存夠了五十萬元 這些錢可以在鄉下娶老婆了 她發現突然間 自己的眼角竟有些濕潤 她新交的男友也是每天接她下班 送她到電梯口很紳士地道一聲晚安然後離去 某一天她說：" 背我上去吧" 男友說了聲 "好" 那時電梯停在一樓男友背起她飛快地衝進電梯她伏在男友的背上 與電梯一起爬升心卻在飛快的下沈……男友嘿嘿笑著 好像對自己這個帶著幽默的小技倆很是滿意 那天她沒有接受男友照例的吻別 隔天她打了通電話給他 問他那五十萬塊錢花出去了嗎？ 然後她便發現自己淚流滿面 因為他已花出去了 扔掉了電話那一刻 她覺得自己正在失去整個世界 幾天後她在電梯口看到他 他的手裡拿著一枚戒指 很高檔他把戒指揚了揚說" 五十萬元" 她開心的哭了…哭得一塌糊塗 她說：" 背我上去？" 他說好 然後背著她一步一步爬著樓梯 途中他累了說這次給不給休息 她說" 不行不行" 於是他就沈默著 一直爬到了13樓這時她想 如果一個男人肯背著一個女人爬最漫長的樓梯 甚至可以不問理由那麼這個女人 還有什麼理由拒絕他呢？ 她給了他一個長久熱烈的吻 ...... 在討論區看到的文章...

了解法拍屋

2008年08月26日
公開
26

什麼是「法拍屋」？ 簡單地說，就是指法院拍賣的房子；由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場行情價格﹝以下簡稱市價﹞低，因而吸引越來越多人選購法拍屋。 買法拍屋的好處： 1.低於市價→法拍屋為求順利賣出，通常訂出的拍賣底價會比市價低 2~3 成，如果第一次拍賣流標，會再降低拍賣底價重新拍賣，一般狀況降20%，再拍賣不成再降20%，因此有時甚至可以用不到市價一半的價格買到房子。例如：法院拍賣一棟市價500萬元的房子時：第一次拍賣底價＝400萬元→流標後→第二次拍賣底價400萬*80%＝320萬元→流標後→第三次拍賣底價320萬*80%＝約256萬元。 2.產權確定→法院拍賣的房子，一旦拍定，七天內繳足價款後，就可以取得權利移轉證書，產權絕對清楚，不會有產權不清的糾紛。 3.投資報酬率高→對於投資法拍屋的人來說，如果在法拍屋流標兩次，價錢已降到非常低的時候買進，再以市價賣出，之間賺取的差價非常可觀，加上金額龐大，因有些投資人藉此致富。 解說：以投資的角度來看，法拍屋具有比市價行情低的特性，所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤；而以純自住的用途來說，如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子，當然可以省下一筆錢。 法拍屋是人人都能買的，只是由於過去資訊較不公開，造成被少數人壟斷把持的現象，但近年來由於法院作業的公開化，法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以，在進入法拍市場之前，你必須先具備下列4項條件。 購買法拍屋的必備條件： 1.充裕的資金調度→這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋，目前已有銀行提供代墊款服務，因此只要約有三成現金即可，但也要考慮自己信用狀況。 ※ 【切記】不要太相信銀行，因為銀行是營利事業單位 (反覆無常) 絕無一諾千金之誠信，最好是有資金為後盾或金主肯相助。 2.熟悉市場行情→投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。 3.了解法拍程序→參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。 4.充分掌握資訊→對於整個法拍市場資訊的掌握，乃至於各個環節的法令、程序，到得標後使用權的取得方法，都要能充分掌握，多了解一分，你的勝算就比別人多一分。 許多人可能會有疑問，真的有這麼《好康》的事嗎？既然法拍屋這麼便宜，為什麼不大家都去買？由於過去法拍屋市場幾乎都被投資客所壟斷，加上資訊的不公開，讓一般人對法拍市場望而卻步，但近年來法院拍賣公平、公正、公開、透明化，法拍市場已逐漸熱絡。 其實，法拍屋的投標流程並不難，但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上，比起購買一般的房子，要多花一些時間和精神。你也可以找代標公司幫你標法拍屋，你只需付錢，代標公司就能幫你從找房子到交屋，一切事宜處理好。 購買法拍屋的投標流程： 流程1：選擇適合的法拍屋→蒐集法拍屋的資訊 ，找尋符合自己需求的法拍屋，再決定投標。 流程2：調查房屋狀況→決定要買的法拍屋後，就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本、建物平面圖，等資料來做了解，進一步你還必須實地查看。 流程3：評估財力→購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。 流程4：決定投標價→評估完所有房屋的資料後，接下來就要評估應該要出多少錢才能標到。 流程5：投標→實際到法院進行投標的程序，對於各個程序的細節都不能出錯，否則之前的準備就功虧一簣，開標後當場就會知道得標與否。 高投資報酬率通常意味著高風險，法拍屋也不例外，如果對法拍市場不夠了解就貿然進入，可能會損失慘重；而且，與購買一般房屋相比，由於法拍屋的性質特殊，所以購買時可能必須先克服一些麻煩。 問：買法拍屋的成本有哪些？ 答：許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了，但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔，林林總總加起來也不是個小數目，這些都必須估算在購買的成本內，尤其是以法拍屋作為投資工具的人，更必須把成本算清楚。 買法拍屋的成本： 一、必需支付的費用： 1.投標錢額→就是得標的價錢，投標前須先付公告底價的３成作為保證金，得標後７天內須將餘款繳清。 2.稅費→包括購買時所要繳的契稅，賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。 3.地政規費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。 4.其他雜費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。 二、可能支出的費用： 1.利息費→如果你是循其他管道貸款來付款，那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。 2.代書費→如果你委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須支付代書費，但如果你可以自己辦理就不用。 3.仲介費→如果你請代標公司代為投標，就必須支付服務費。 4.搬遷費→並不是指要搬進去的搬家費，而是如果遇到房子遭人占用或租用的狀況，想請人搬走，可能要給對方一筆搬遷費。 必須經由談判，有行情可尋。 5.整修費→如果買到屋況不佳的法拍屋，就必須花錢重新整修、裝潢。 許多人不敢買法拍屋，一方面是不想上法院，怕麻煩；另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念，你就多了一種購屋的選擇。 法拍屋基本觀念： (O)法院是取得法拍屋資訊的場所： 法院除了提供民眾解決紛爭的管道外，也有許多便民服務的措施；法院法拍屋的公告正是想購買法拍屋的人，不可錯失的訊息。 (X)法拍屋都有黑道介入 (O)法拍屋交易透明化且合法化： 法院為杜絕黑道介入或造成圍標的情形，對整個法拍的作業流程都完全透明化，且針對可能發生弊端的情形加以防範，近年來已經很少見到不合法的圍標情形。 (X)屋子本身可能有問題 (O)屋子變成法拍屋大都只因屋主本身的債務問題： 法院拍賣房子，不是因為房子本身有問題，而是因為屋主(1)欠債不還；(2)抵押債務不還；(3)欠稅未繳。 買法拍屋的成本有哪些？ 答：購買法拍屋所需的資金，可以分為２個部分： (1)投標時所需繳納的保證金：一般為總底價的30% (2)得標時所需繳納的價款：但兩者所繳納的時間相差只有７天，所以最好事先規劃好資金的來源。 解說：雖然總價款的部分可以等到得標後再準備，但最好在投標前就必須計畫好要如何籌措，等到確定得標後再借貸，才不會造成利息的浪費；不要等到得標後才開始來籌錢，萬一無法在７日內籌得資金，不但得標不算，必須損失保證金，還要支付後續賠償--------責任。 步驟1：準備保證金 (1)金額：法拍公告中所寫的保證金金額。 (2)時間：在投標前須準備好，投標時以台支或合支繳納。 (3)籌錢：一般來說保證金就相當於買房子的自備款，是必須要自己籌措的，如果現金不足，可以將定存解約或是將投資工具變現，或跟親友借貸。 步驟2：得標後七日內 →繳交尾款 (1)金額：得標價減去保證金後剩下的金額。 (2)時間：得標後七日內。 (3)籌錢：如果你的資金充足的話，可以直接支付，但如果你的資金不足，須要借貸，視所需借貸金額的不同，所借貸的管道也不同，可能用不動產抵押借貸或是請代標公司代墊，也可向有代墊款業務的銀行，先辦理墊款再轉成貸款。 〈不會那麼如意〉 可籌措資金的管道： 1.投資工具變現→把手上持有的投資工具，包括定存、股票、共同基金、公債、標會等較容易變現的投資工具換成資金。 如果你有不動產，可以用不動產當擔保品向銀行抵押貸款，可以貸到比較大筆的資金，等得標後再將標得的不動產抵押給銀行貸款，再將原來抵押的貸款清償，塗銷設定，但前提是你標得的不動產價值須高於你原來抵押給銀行的不動產。 影響房價的因素？ 答：不動產的行情最主要決定於所座落的地段，但即使在同一地段的房子還是會因為條件的不同而造成價格上的差異，因此如果要更精確的估算房子的價格，就必須知道有哪些影響房價的因素。 這些因素歸納起來可分為： (1)主觀條件 每個人的需求有所不同，因此對房屋的要求條件也不盡相同。對有車的人來說，停車位可能是考量的因素，而沒車的人也許就不重視這個條件，因此，在同一地段的房屋有時因這些主觀的條件差異，對房價多少會有些影響。 1.屋內狀況→法拍屋通常不能進入內看厝，所以比較難直接判斷屋內狀況，可由《地籍圖與建物平面圖》了解地形，儘管如此，屋內的格局、採光、座落、景觀、裝潢與否等條件，多少也會影響到房價。 2.屋外狀況→房子外部狀況的好壞也會影響購屋人的購買意願；包括外觀、公共設施、停車位有無等條件，有時對房價也有些微的影響。 3.周邊環境→房子附近的環境也會影響房子的售價，這些條件包括交通的便利性、各項生活所需的場所是否完善等等。 (2)客觀條件 所謂客觀條件包括房子在不動產專業中的優劣，包括使用、產權狀況等。 1.使用區分→土地是否是道路徵收預定用地、建物的使用是純住家用還是商業用，住家用較單純，商業用則較具商業價值。 如何避免買到海砂屋與輻射屋？ 答：在實地勘查法拍屋時，除了要注意前述的重點之外，還必須特別注意海砂屋和輻射屋的問題。海砂屋和輻射屋都是屬於危險建築，萬一買到的話，可是得不償失。尤其買法拍屋不像一般房屋買賣，是沒有瑕疵擔保 的，所以在購買前一定要注意。 什麼是輻射屋？ 輻射屋是房屋建材鋼筋中受到輻射污染，含有放射性物質並產生對人體有害的輻射，長期居住會影響身體 問：哪裡可以看法拍屋公告？ 答：在進行法拍屋的投標之前，當然必須先蒐集足夠的物件資料，再從中挑選符合自己需要的物件。法拍屋的廣告不像購買一般不動產一樣隨手可得，而是有一些特定的管道。 獲得法拍屋資訊的管道： 1.法院公告→在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件，其中也包括法拍屋的公告。 2.銀行公告→如果銀行是債權人時，銀行為了債務人的房屋能順利拍賣，有時也會張貼法拍屋的公告。 3.法拍資訊雜誌→一些專門提供法拍資訊的雜誌，定期提供法拍物件，訂閱這些雜誌，不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息，且資料較豐富。例如：透明房訊。 4.報紙分類廣告→有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。 5.網路→網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站，省時又方便。例如： www.tom.com.tw 6.法拍屋附近張貼的公告→被法院查封的房屋附近也有可能張貼關於這些房屋法拍的公告，只有代標公司會張貼廣告。 ㄛZ 桑：靈通的資訊是踏入法拍市場的第一步。 問：如何了解銀行的法拍公告？ 答：由於許多法拍屋的債權人是銀行，銀行當然希望能夠順利拍賣來償還債務，因此一些銀行也會將法拍屋的拍賣公告張貼在銀行或是在銀行的網站上。但銀行公告的內容較為簡單，最好打電話跟銀行詳細問清楚。 解說：有些銀行在拍賣公告上註明可配合辦理貸款，千萬注意這並不是指提供投標金額的貸款，而是指債權銀行自己承受法拍屋後，再提供購屋人貸款買下這房子。例如：一棟法拍屋價值500萬元，但債務人可能只欠銀行200萬元，在這棟房子拍賣不掉的情況下，銀行可能會自己承受下來，以稍高於200萬元的價格出售，並提供貸款來吸引購屋人。 拍賣公告主要內容： 1.標的物→法拍屋所在的地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。 2.主要用途→指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住，最好選擇住家。 3.土地使用分區→土地的使用是以使用分區為準，通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。 4.拍賣底價及保證金→土地與建築物合計的拍賣總底價，以及拍賣前要繳納的保證金。 5.拍賣絛件→是指法院是否進行點交。 6.拍賣時間地點→執行拍賣投標的時間與執行的法院。 7.債權銀行連絡人→ ※ 如果銀行是法拍屋的債權人時，你想進一步知道詳細的情形，可以打電話向銀行人員詢問。 8.位置圖→為使人清楚法拍屋的位置，銀行通常會附上房屋位置圖。 問：如何看懂法拍資訊刊物？ 答：越來越多人投入法拍市場，不管是投資也好，自住也好，都需要取得大量的法拍資訊，因此專營法拍市場的出版刊物就應運而生，它提供許多關於法拍屋的資訊，而且內容詳盡，比法院的公告內容更為豐富。 法拍資訊刊物的主要內容： 1.不動產標的物→(1)門牌住址：表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字：表示該建築物的總共樓高；如果是土地而非房屋，則括弧內的內容表示土地所屬的地目。 2.投標日期及時間→法院執行拍賣的投標日期及時間。 3.案號及拍次→(1)包括法拍屋的承辦股別。如：91丑36884。(2)拍次：表示這次是第幾次法拍。 4.流標紀錄→流標紀錄通常包含(1)流標日：指上一次拍賣流標的日期。(2)前次拍賣結果：是流標還是停拍、撤回……等情形。(3)前次拍賣的底價及單價。(4)前次的拍次。 5.公告現值及土地增值稅→(1) 公告現值：法拍屋所在的土地當年度公告現值，這是計算繳納土地增值稅的依據。(2)土地增值稅：指得標後再出售需要繳納的稅基；「＋」表示出售將要繳納土地增值稅。 6.地坪及建坪→(1)地坪：指擁有土地的面積。(2)建坪：指擁有的建物面積，但因建物種類的不同，可能包含主建坪、附屬坪、公設坪、增建坪等。 7.平均單價及公設比→(1)平均單價：一般是指建坪單價，但建物為透天或土地時為地坪單價。(2)公設比：公設比可讓我們了解該建物公設坪的比率是否太高。 8.總底價及保證金→本案件本次拍賣的總底價及保證金，每次拍賣底價會不同，保證金一般皆為總底價的20%，但還是以公告為準。 9.查封全文→包括(1)不動產標示：主要將本案之法拍內容如土地的段號、建物之位址、面積、範圍、材質等說明(2)查封慨況：說明查封時的慨況如使用房屋狀況、點不點交、使用權、拍定後權利等。有些法拍資訊刊物會加入謄本資料。 10.資訊較為豐富的刊物會再加上如：建物案名、點交狀況、屋況、屋齡等參考資料，資料越多我們就越了解該案件狀況。 如何看報紙上的法拍資訊？ 答：根據強制執行法，法院必須在拍賣前將拍賣公告刊登於報紙上，所以報紙上也會有法拍屋的公告，但法院礙於經費限制，所以廣告的篇幅都不會太大，通常只會在分類廣告版下面的角落，而且較常刊登在一些公營的報紙，如中央日報上，有心人應該多注意這方面的消息。 報紙上的法拍屋公告： 1.報紙法拍屋公告→(1)門牌住址：表示拍賣的房屋座落在哪一區和地址。(2)小括弧內的數字：表示該建築物的總共樓高；如果是土地而非房屋，則括弧內的內容表示土地所屬的地目。 2.特別拍賣公告→法院執行拍賣的投標日期及時間。 解說：關於特別拍賣，根據強制執行法第95條修正，經法院 2次減價拍賣仍未拍定，可於10日內公告，3個月內民眾可以底價購買，民眾可具狀向法院提出申請買受，法院經債權人同意後即可出售〈爛案件、特殊案件〉，仍須繳交保證金及７日內繳清價款，並由法院點交。 問：如何解讀法院的法拍公告？ 答：根據法院規定，要拍賣的房屋必須在拍賣前14日張貼公告，因此要得到最新的法拍屋資訊，最直接的方法就是不時到法院公佈欄查看，看看張貼在民事執行處公布欄的公告。當然，公告上的內容也可以幫助你初步過濾拍賣的物件。 法院公告的主要內容： 1.拍賣時間、拍次→執行拍賣的時間以及是第幾次的拍賣，房子拍賣的次數越多，價格跟市價的差距越大。 2.說明事項→每一張公告上都一定會有這一項，主要是告知債權人及債務人一些拍賣的相關事項，跟參加投標的人關係不大。 3.不動產附表→土地標示： (1)土地座落：該土地所在的地段及地籍編號。 (2)地目：是指土地使用的用途；土地的地目如果是 (建)，表示是建築用地，其他還有農、林、旱、道等地目。 (3)面積：該土地的總面積。 (4)權利範圍：拍賣土地在總面積中持有的範圍，例如1000平方公尺的土地，權利範圍100分之1，則實際持有的土地面積就是10平方公尺（1000 * 1%）。 (5)最低拍賣價格：土地部分的拍賣底價，出價一定要高於這個數字才可能得標。 解說：法院計算面積的單位是平方公尺，跟一般用「坪」計算不一樣，要自行換算：10平方公尺= 3.025坪 解說：土地標示內，如果地目欄標示為 (道)，表示道路用地，若房子在道路用地上，就有被拆除的可能，選購時要注意。 問：如何調查法拍屋狀況？ 答：蒐集資訊後，接下來就是要對自己有興趣的法拍屋進行了解，這是非常關鍵的步驟，關係到投標的價錢、房屋的狀況以及將來取得時會不會有問題，因此一定要對這房屋所有相關資料仔細研究。 調查法拍屋的管道： 1.閱讀查封筆錄→法院在受理聲請強制執行後，就會對要拍賣的房屋進行查封，而在執行查封時員警會將當時房屋的情況，以及使用情形做記綠，作為法院是否點交的依據。 2.看土地及建物登記謄本→不動產的轉移都會在地政單位登記，在登記簿謄本上會記錄土地及建物的標示、所有權及他項權利的狀況，是了解法拍屋權利所屬必須要看的資料。 3.實地勘察→不管資料蒐集研究多詳盡，還是一定要親自到法拍屋現場實地看看情況，對於判斷房子的價錢有很大的幫助。 調查法拍屋時，你應該要注意幾件事情： (1)法拍屋的產權狀況及使用情況是否點交。 (2)法拍屋的屋況、附近環境等條件。 (3)法拍屋的市場行情。 解說：看地籍圖謄本→如果要購買的法拍項目是土地，最好調閱地政單位的地籍圖謄本來了解土地確實的範圍、界址等資料。 問：如何閱讀查封筆錄？ 答：通常法院公告的後面都會同時附上查封筆錄，但查封筆錄所記載的內容卻往往不是一般人看得懂的，因此你必須要先學會解讀查封筆錄中的訊息。 看查封筆錄時最重要的項目分別為： (1)目前使用的狀況；(2)產權狀況；(3)是否點交。 查封筆錄瀏覽要點： 1.使用情形： (1)空屋：在查封時屋內無人居住。 (2)債務人自住：由債務人也就是房子的原持有人自行使用，屬於無權占有。 (3)租賃：房子在查封前已有租約，租給第三人使用，屬於有權占有。 2.產權狀況： (1)優先承買權：是指法拍屋拍定後，不動產的共有人可以在拍定後的法定期間內，以拍定的同樣條件（價錢）優先承購這棟房子。這個權利就叫做優先承買權。擁有優先承買權的人還包括地上權人、租地建屋的承租人。通常，有這權利存在的法拍屋，法院是不點交。 (2)土地為道路用地：標的座落的土地使用分區為道路預定地，雖不影響點交，但可能會被徵收，影響房子的價錢。 (3)共有部分：建物的公共設施或是停車位等共有的部分，屬於住戶共同持有，法院不點交。基於公共設施所有權隨建物轉移的原則，你還是可以取得共有部分的所有權，但不一定能取得使用權。 (4)所有權為應有部分：不點交。 (5)多順位抵押權：被拍賣的房子如果有多項抵押權的設定。 問：如何申請土地及建物登記謄本？ 答：除了看法拍公告外，因為不動產的資料是以登記為準，所以還必須要去申請拍賣不動產的土地及建物謄本，跟公告上的資料相核對，確認公告的內容是否無誤，否則萬一公告內容與登記謄本上的不符，就會造成得標無效。 申情流程圖： 1：抄下拍賣公告上的地號、建號、所有人姓名等資料。 2：到地政事務所→現在地政事務所大都已完成連線作業，所以到任何地區的地政事務所都可以申請。 3：填寫申請書→向服務台索取地政務所地籍謄本及閱覽申請書，申請項目勾選「電子資料登記謄本」之「個人全部」項，並填寫要調閱不動產的地號、建號、所有權人等資料。 4：排隊辦理→抽取號碼牌，等候叫號至指定櫃檯辦理，出示身分證明，申請費用為每頁20元。 5：領取謄本及收據→看懂建物登記謄本－申請土地或建物登記謄本的作用主要在於核對法拍公告上的資料是否無誤，分為3個部分： (1)標示部→這個部分記載了土地的地段、地號、使用分區、面積、地價等；以及建物的建號、門牌、面積、建材、公共設施面積等，都應該要跟公告上的資料相核對。 (2)所有權部→這個部分主要記載土地及建物的所有權人、權力範圍等事項，如果公告上的債務人跟上面的所有權人是同一人的話，當你需要債務人聯絡看屋時，或拍定後糾紛存在須訴訟可連絡尋找。 (3)他項權利部→債權人查封實際情況。 如何了解市場行情？ 市場行情是出價時很重要的依據，充分了解區域的市場行情，才能估算該出多少價錢以及計算投資報酬。 一般來說，市場行情應該以成交的價錢為準，要了解成交行情，有下列幾種管道： 1.專業法拍資訊網→目前專業的法拍資訊網，提供的法拍資訊非常多且詳細，一般有從事代標的仲介，都有加入。相關網站如 www.tom.com.tw 2.仲介業者→要知道市場成交行情最直接的辦法，就是問仲介業者。可到法拍屋所在區域的仲介店詢問。 3.鑑價公司→可以找專門提供不動產鑑價服務的公司，打電話詢問該地區房子的價值，或是問銀行的不動產鑑價部門，可以得知大約的價錢。 4.管理員→法拍屋的大樓管理員或是鄰近居民都可能知道附近的房子賣出的價錢，如果同一棟房子有其他樓層要賣，或許可以從住戶或大樓管理員探知房價。

法拍屋與銀拍屋的差別

2008年08月25日
公開
24

1.金拍屋與法拍屋有什麼不同的地方？ 雖然金拍屋與法拍屋的性質相近，但 總有其不同的地方，而其不同之處包括拍賣前的前置作業，例如查封與得標後 的點交動作，也都必須由法院來執行； 2.而執行拍賣金拍屋的某些作業程序，例如執行拍賣不動產、鑑價、決定拍 賣變賣最低價額，製作權利移轉證書、塗銷查封登記函及命債務人交出不動產 權利書狀通知等文稿，與送由法院核定發給買受人等事項，則是交由台灣金服 公司來作業。 3.由於金拍屋與法拍屋的性質相同，投標前的產權調查可是不容忽視，對於如 何購買才能有效的達到節稅功能也須詳加了解，而其中最重要的重點就是對於拍賣公告中的內容，可是要眼睛睜大一點看清楚，如果有了全盤性的了解，你 就會發覺，金拍屋不僅產權清楚而且是物超所值的喔！ 4.它並不會像預售屋、中古屋等房屋，有產權不清、一屋二賣、假買賣、房屋 遭查封等危險情況發生。但是由於金拍屋、法拍屋牽涉的專業知識與法令繁雜，在處理的程序上也較為繁瑣，建議還是還是交由專業人士來處理會較妥當，否則一旦哪個環節出錯，那可不是開玩笑 5.法拍屋是透過公正的程序，公開的市場來進行交易，是特定對象的市場， 只有懂得人才會去買，所以法拍屋是一個寡占、獨佔的買賣市場。，就因為法拍屋是寡占、獨佔的買賣市場，並且是懂得人才會去買的交易，這點也足以說明了購買法拍屋需要相當的專業性才能夠勝任，更因為如此才有更好的賺錢機會，一夕致富的案例在法拍市場更是不足為奇的事，所幸一般民眾難以深睽的法拍屋，能藉由專業的法拍公司代為處理產權分析、稅費解析及其房屋的專業點交等事宜，彌補了購屋者無法透析法拍市場的遺憾。 6.面對銀行存款不斷下跌，將錢存在銀行能領到的利息則是少的可憐，買屋前 可先精打細算一下，如果將房子出租每年能有多少收入，所能獲得的報酬率又 是如何？ ※投資報酬率計算公式： A＝（B12C）１００％ A：投資報酬率 B：租金行情 C：購屋總價 假設以一戶１００萬的房子，每月租金５０００元，投資報酬率為： （５０００元１２個月１００萬元） １００％ ＝６％

新手進場法拍屋5大準備法則

2008年08月25日
公開
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法拍市場中，法拍物件雖未明顯增加，但是，只要是具有都市更新題材的法拍物件，大都有10多組人馬競標。對於打算單槍匹馬進場的新手，應掌握5大心法，投標才能事半功倍。 1.準備底價2成的保證金。 投標法拍屋的保證金，是拍賣底價的2成，投標當天必須備好保證 金的支票，到法院拍賣場填寫標單，並將支票放入標單信封內，再投入投標箱，若沒有得標，則可當場領回保證金。 2.攜帶身分證、印章。 參加法拍，繳納保證金以後，法院會開出收據，得標人必須憑身分證、印章領回，若未得標，也要憑身分證、印章領回支票。 3.代標須填妥委任狀。 受親友等委託人代理投標，都必須填寫委任狀。投標書的右下角是委任狀填寫處，填妥後再將標單投入 投標箱。 4.確認開標日期。 通常，法院在開標前2周至3周，就會發布標售公告，但是，只要在開標日期之前，法院都有權利停拍撤回。投標人應在預定開標日之前幾天，親自到法院公告欄 確認，才不會白跑一趟。 5.每筆土地建物的單價、加價都要寫。 法拍市場是「分別標價，合併拍賣」的形式，假設總價1,000萬元的拍賣物件，土地價值800萬元，建物價 值200萬元，在寫投標單時，假設打算加價到1,100萬元，則加價的1 00萬元價格，必須寫在土地價值處，所以，土地價值增加為900萬元 ，而建物價值處則維持底價200萬元不變，投標單下方的總價處，務 必要寫上1,100萬元。未來轉賣時，100萬元的加價部分，則以20％至40％不等的土地增 值稅率，計算增值稅。 參考網站: (1).司法院法拍屋網站 http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp (2).內政部地政司網站 http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/property.asp?cid=830

今天起,我家的日記由被動化為主動

2008年08月23日
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今天是我的女兒第一次離開我的身邊,50分鐘獨立上課的第一天!為了這一天鋪陳了好久,適應了學習環境後也是一邊在學習與三歲孩子溝通的課程! 對於這一天,其實說沒有擔心是騙人的,但是對自己的小孩總是要有放手才有成長!與之前的拔牙經驗相同,與她溝通好,她建立好心理準備了才讓她嘗試!兩次的效果女兒都是順利達成第一次的美好印象! 我曾經聽一些母親討論對於孩子们第一次的印象多重要之類的話題!我也是滿認同的,就比方孩子第一口吃到苦瓜不好吃,之後的厭惡感是不容易消除的! 離開妳的50分鐘,媽咪去看牙齒,掛個號連健保卡都拿錯!爸比也再媽咪離開妳五分鐘以後就打來問妳的情況!因為媽咪不在妳身邊,和妳爸的心情一樣擔心!但是我們都相信妳!^^ 後來到教室以後看到妳專心的表情,媽咪的眼淚都差點掉下來了!有一種很驕傲的感覺!雖然在那張小桌子,你在那麼一小角,年紀最小的一個也是在老師無法照顧到妳的時候努力的手擺背後!努力的拿著第一次拿的水彩筆專心的畫著!媽咪才發現妳有一股堅持存在!我想兩個星期前妳答應我妳要學畫畫所必須做到的獨立,會和媽咪對妳的期望一直陪伴下去^~^~ 過去日記總是媽咪為你和弟弟兩個人記錄生活點滴,參予青紫幼兒園的近半年,漸漸的關於妳的這些日記是由妳主導! 原來媽咪的母親這個角色,我只是個配角!你才是主角