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買公宅比較好嗎？

2012年02月09日
公開
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http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/120201/11/31tr.html 【文/陳韻如 攝影/邱添榮】甚麼是「居住正義」？是在仁愛路空軍總部蓋出租住宅？還是要讓年輕人有能力想買哪裡就買哪裡？社會是一個演進的過程，凡事都是交換，並沒有一蹴可幾的捷徑。政府公宅廉價條件看似不錯，但是背後隱藏的問題不可不知。 這次的選舉很有趣，很難得同時看到兩黨總統候選人，皆試圖以「居住正義」之名，擬訂新的住宅政策，來打擊目前眾矢之的的高房價。 但是民進黨的居住正義旗幟之下，有個副總統的農舍問題沒有正面回應；國民黨信誓旦旦實踐居住正義，各界引頸期待的住宅五法，卻是打鴨子上架才勉強通過立法。在這樣的橋段下，民眾實在很難去相信，未來無論是誰執政，會有多大的決心與毅力，願意面對未來的房地產問題。 無論未來執政者的心態為何，選前花花綠綠的住宅政策真的是還不少，尤其掌握行政資源的執政黨，更是積極地將住宅政策付諸行動，針對買不起大台北房子的年輕人以及弱勢團體，推出一系列的廉價出租及出售住宅，冀望藉此平息民眾對高房價的民怨。 但是不同主管機關推出的公宅很多，名稱又是大多雷同，申請資格及條件好像也都差不多，讓民眾愈來愈看不懂，到底我適合哪一種公宅？ 或者是，究竟我適不適合買公宅？ 只租不售—社會住宅 社會住宅又稱「社會出租住宅」(Social Rented Housing)，簡單來說，就是指政府（直接或補助）興建或民間擁有之合於居住標準的房屋，採用「只租不售」方式，以低於市場租金出租給低收入戶或弱勢對象的住宅。 社會住宅的特色重點在於「只租不售」，是以提供居住的功能為主，如果你想要置產，擁有一間產權屬於自己將來可傳子傳孫的房子，社會住宅就無法發揮這樣的功能。 其實社會住宅算是社會福利的一環，因此應該是要搭配社會福利措施，不僅在硬體上需要針對弱勢者的需求加以規劃，在軟體方面也需要協助就學、就業或醫療等各面向均可得到資源，在提供居所之外，讓社會弱勢者也能維持一定程度的生活品質。 但目前看來，好像官民都把焦點放在硬體，政府將社會住宅戶數比例提升到百分之十，而社福團體的目標卻是百分之三十，彼此的攻防戰都繞著數據打轉，重點都只放在供給的數量，其實先前的規劃及後續的管理維護，才是攸關社會住宅政策成敗的重點，卻都沒有人關心，社福團體似乎也是有脫焦之嫌。 依據「住宅法草案第三條」定義，社會住宅指由政府興辦或獎勵民間興辦，用以出租予經濟或社會弱勢者居住之住宅。第八條規定經濟或社會弱勢者條件為：低所得家庭、單親家庭、生育子女三人以上且皆尚未成年、六十五歲以上老人、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女、身心障礙者、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者、原住民、災民、遊民、其他經中央主管機關認定者，符合其中之一身分者。 由住宅法所定義的弱勢對象，引來民眾將社會住宅視為一種鄰避設施「Nimby」(Not-in-My-Back-Yard)，雖然政府過去推動國宅的成效也是不大好，但是與其說是國宅留下壞印象，不如說是這些對象引發民眾反彈，居民擔心影響生活品質或是影響房價等等。其實兩造都沒有錯，過度集中確實會造成「標籤化」的困擾，集中化對補貼對象及附近居民都不公平。 大龍峒出租宅搶手 於是乎，政府將之更名為「公營住宅」，像日前公開抽籤的台北市大龍峒公營住宅，主推一房型(二十六坪)及三房型(四十八坪)的出租住宅，每月租金分別是一萬元及一點九萬元，比起市價大概便宜了兩成至三成左右，申請頗為踴躍，其中一房型的中籤率僅有百分之二點七。 為避免標籤化，大龍峒公營出租住宅的申請條件放寬許多，已經沒有補貼弱勢團體的痕跡，唯一算是嚴格的條件為：家庭成員無自用住宅，使得有些買不起房子的年輕人，卻因為長輩已經有房子而不適用，也是頗為扼腕！ 除此之外，台北市府預定一○三年前完工、設計規畫的公營住宅共四八○八戶，包括安康平宅改建、松山寶清段、萬華青年段和文山政大段等。台北市都發局規劃，未來的公營住宅將以「一房型」和「二房型」為主，以貼近現代人需求和經濟考量，弱勢族群亦應會納入目標對象。 政府擬用公營住宅的混居方式，模糊補貼弱勢的社會住宅，其實無可厚非，這樣較能淡化標籤化的問題，對鄰近地區房價衝擊也比較小，是個可行的方法。只是後續公營住宅的管理維護十分重要，如果管理不佳，再度成為另一類的出租國宅，那就盡失當初規劃的原意了。 可租可售—合宜住宅 板橋浮洲地區推案開價每坪已經來到二十五萬至三十萬元，合宜住宅單價則不到二十萬元。 除了出租住宅，另一個實現居住正義的政策，就是「合宜住宅」。全台第一處合宜住宅開發案「板橋浮洲合宜住宅」已經在去年十二月動土，整個開發總投資金額高達四百三十億元，由日勝生集團得標，總計興建四千六百多戶，將在民國一○三年底前完工。 在興建的四千六百多戶中，其中四千零三十二戶為可出售戶、只租不售有四百四十八戶，還有一百三十八戶店面，將規劃十五、二十、二十七、二十九、三十三坪等不同坪數房型，未來每坪平均售價約十九萬五千元。 另一個箭在弦上的合宜住宅，則是林口A7站，A7案分成四筆基地，總開發面積九點八一公頃，且為配合機場捷運線通車時程，規劃合宜住宅於二○一四年四月完工啟用，並可望於明年四月前推出預售。機場捷運A7合宜住宅目前規劃三九六○戶，每坪單價為十五萬元，一樣規範在五年內不得移轉。 內政部所規劃的短中長期住宅政策，短期是指今、明二年，中期是指一○四年，長期是指一○五年以後。今、明二年的住宅政策主要是青年安心成家方案、各種住宅補貼等；中期在一○四年以前，林口A7站區、板橋浮洲及雙北市五處社會住宅，合計至少可以提供一萬戶以上的合宜、社會住宅。 合宜住宅的基本精神，就是要讓買不起高價房子的年輕人，可以買得起房子，而且還要交通便利，因此，合宜住宅的價格，勢必要比鄰近的房子來得便宜。板橋浮洲合宜住宅定價約在每坪十九點五萬，隸屬於桃園龜山的A7站每坪十五萬，以目前周邊新成屋行情來看，這個價位都已經低於市價約兩成至三成。 合宜宅量大 衝擊房價 板橋浮洲地區每坪已經來到二十五萬至三十萬元，合宜住宅單價則不到二十萬；龜山A7站因為地點更遠離市區，每坪十五萬，但是龜山地區新成屋均價已經超過二十萬。所以可以研判，這個價格對附近新成屋行情勢必產生衝擊，對已經很有限的需求，也會產生排擠作用。 價格是一個因素，供給量更是殺手，浮洲及龜山A7站的合宜住宅，供給量體大約都在四千戶左右，不僅對板橋當地的需求有牽引作用，包括鄰近的土城、樹林甚至三峽等地，都會有所影響。 根據住展房屋網資料顯示，截至二○一一年十二月初為止，板橋今年推出的預售屋可售戶數為五四五戶、土城二六九戶、三峽二一三戶，樹林更只有五十八戶，總計不過只有一○八五戶。新成屋也差不多，板橋六三三戶、土城二二九戶、三峽七十七戶、樹林一五○戶，總計一○八九戶。 從這個統計數據可想像，當今年浮洲合宜住宅開始預售銷售時，對鄰近區域的買氣，衝擊有多大了。 而且，不僅僅於此，循著捷運的路線，政府計畫在未來將推出更多的合宜住宅，未來在新莊、板橋、三重等等人口稠密地區，市府在推動傳統社區改造翻新的過程中，包括捷運路網形成的十個轉運點以及新增的八十多個捷運站，都將計畫推出公宅，這些交通便捷、商業發展迅速、生活機能完善的地區，順理成章地成為推動公營住宅的首選。 有趣的是，捷運站周邊的房價，是同區段中最高的，如今多了個不速之客，也是要蓋在捷運站旁邊，似乎又會造成捷運住宅房價的下拉壓力，也許會因此而使得這些捷運站旁的住宅，房價漲幅會受到一些牽制。 合宜宅真的便宜嗎？ 浮洲合宜住宅動土典禮。 合宜住宅，打著比市價便宜、年輕人買得起的旗幟，年輕人真的可以負擔得起嗎？如果以浮洲合宜住宅來計算，三房兩廳三十坪計算，每坪十九點五萬，總價五百八十五萬元，加上裝潢、稅、其他支出，大約要將預算抓在六百二十萬元左右。 首先第一個面臨的問題是自備款，預售購屋貸款七成，自備款三成，訂金、簽約加開工款大約要先支付百分之十五，其餘的百分之十五則在工程期間支付。所以要準備約九十萬元的購屋基金，再加上個人的安全存款(大約是家戶所得的六個月收入總和)，等於帳戶中至少要有一二○萬元現金。 這一二○萬元就是一個不易跨越的門檻，對單靠個人儲蓄、沒有外力協助的年輕人而言，在沒有其他負債之下，至少要五年以上才能存到這筆頭期款；更何況，現在大學畢業的學子，大約兩成都有學貸壓力，因此要存到這筆自備款的時間可能還要再延長三至五年。 整體而言，對於年輕人來說，要存到購買合宜住宅的第一桶金，可能需要十年的時間，而且，每個月還要負擔約兩萬元的本息，這些支出應一併計算。即便是相對廉價的合宜住宅，看來還是有難度的。 因此在這樣的窘境之下，可能就要往都市更外圍的區域買房子，A7站每坪十五萬，如果購買中、小坪數，可能財務壓力就會舒緩許多。三十坪四百五十萬，訂簽開佔百分之十五總計約六十八萬，再加上其他費用，大約一百萬以內就可以圓購屋夢，只是通勤成本要一併估算。 蓋在市區合宜嗎？ 住宅補貼應是長期的社會福利政策。 從建造成本、從購屋人經濟能力來看，合宜住宅如果蓋在市區，相對價格雖然便宜，但是絕對價格還是讓年輕人難以負擔，可見合宜住宅較適合蓋在外環區域，價格才會符合年輕人的所得收入。 外環區價格低，政府興建大眾運輸系統，提高到都會區的可及性，但是生活機能應該尚在「長草」階段，商圈尚未成形之前，必須忍受多年不便。 另外，就是增值潛力較無法期待，房地產愈趨近市區，房價會愈高，主要是因為投資期望值高；相對地，如果離市區愈遠、房價低，就表示對未來的增值空間期望值低，購屋者還是以居住目的為主，就無法對房價增值抱持太多期待。 無論是出租型態的社會住宅，還是可擁有所有權的合宜住宅，住宅補貼是社會福利的一環，提供弱勢者適合的居住空間，確實是政府的責任；但是現在買不起房子的經濟弱勢者，是否也應該列在補貼的對象中，尚有討論空間。 如果政府想以增加供給的方式來調降房價，恐怕也是影響有限，僅限於合宜住宅大量供給的區域及鄰近區域，更何況高房價真正的原點是在市區、市中心，增加非市中心的房屋供給量，是無法達到降低市中心房價的。 高房價時代，人人都想買到物超所值的房子，又有交通、又有生活機能，房價又便宜，也只有政府才能承擔這個購屋大夢；但是必須將住宅價格回歸到抽離投資期待的居住本質，購屋者能因此多一種選擇，應該算是這波居住正義攻防下，最有意義的結論吧！ 更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw