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漂亮胖媽咪

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雙子城帶動 新莊副都心房市錢力足

2007年10月05日
公開
48

【聯合報/盧禮賓】 　　隔著大漢溪與板橋市新板特區相望的新莊副都心重劃區，在「雙子城」的規畫下，隨著台北縣升格為準直轄市，重劃區發展備受期待，周邊房市也跟著動起來。 　　「新莊副都心96.12點石成金」標語，環繞新莊副都心重劃區周邊的圍籬，展現縣政府開發的決心，原本計畫今年底完成重劃工程，目前仍在全面趕工中。重劃區位於中山路、思源路、中原路與特二號計畫道路間，市地重劃區約77公頃，區段徵收區約6公頃，合計近84公頃。 　　交通優勢是副都心發展炒作的重要題材，包括中山高速公路、兩條高架道路（台一線高架和計畫中的特二號道路）、兩條捷運（計畫中的捷運環狀線、機場捷運）經過，再者中央合署辦公室、國家電影文化中心等都將進駐，都為副都心的發展掛「保證」。 　　雖然重劃工程尚未完成，鄰近的中平路這兩、三年的建案，已如雨後春筍，副都心的發展早已是此區段的重要銷售題材，中原路的中古房價跟著水漲船高。 　　新莊地政事務所地價課長林也月表示，新莊舊的都市計畫，商業區相對較少，後來的重劃區才規劃了較多的商業區，副都心的商業區就占了大部分。目前重劃區的地價，有地主喊出70萬元的行情，就地政所實際查估來看，以目前周邊房價為參考，尚不足以支撐這個地價，但長時間來看，未來仍有潛力。 　　至於中平路的住宅區房價，林也月表示，該區段規畫滿完整，蓋了一整片新大樓，在景氣及重劃區開發帶動下，今年比去年上漲約一成，每坪房價從18萬元到廿幾萬元不等，要看房子的設備、建材而定，比較可惜的是，該區段缺乏綠地、公園。 　　緊鄰重劃區的中原路，房子已蓋得差不多，沒有新建案，但中古屋市場應也受到激勵。 　　她表示，以目前縣府開發的幾個開發區來看，副都心會有不錯的發展，例如最明顯的新板特區，房價從以前每坪廿幾萬元行情，漲到四、五十萬元；泰山鄉十八甲重劃區，不管土地標售、市場買賣也相當活絡；林口三期重劃也一樣，如果景氣好、經濟成長佳，副都心的區位條件相對看好，會有很好的發展。 　　林也月表示，一般市地重劃是等公共設施完工，地界明確，才將土地點交地主，副都心的地主想知道可領回多少地、坐落那裡，為節省時間，地籍整理已在六月完成，公設施工陸續趕工中。

利率不升破5％　買屋仍比租屋划算

2007年10月05日
公開
37

【中時電子報/巫彩蓮】 　　央行連續升息，造成利率走升到3.25％，購屋民眾擔心後續繼續升息，放慢了購屋的腳步。但房仲業者計算，目前台灣距離一九九七年底的5.25％利率仍有一段距離，只要利率不升破5％，買屋還是比租屋划算。 　　根據北區房屋所提供的租金報酬率資料顯示，租金年報酬率達7％，回本年限為14.3年，而當年報酬率遞減為6％、5％、4％時，回本年限分別延長為16.6年、20年及25年。以長期來看，對租房者而言，等於替房東養房子。 　　由於每個購屋者所準備自備款成數不一，所負擔的房貸成數也不同，最佳的購屋狀況是，每月還款本金加利息等於租金，如此一來，在不增加支出的前提下，購屋者可以將租金成本轉換成房屋資產。惟國內利息持續走升，因此房貸本息攤還勢必會隨之增加。 　　到底房貸本息與房租比為多少才適合買屋？北區房屋指出，每月房貸本息是A（每月房貸25000元），每月房租是B（租金20000元），A除以B得出1.25，換句話說，每個月多支出5000元範圍，仍是租不如買的可接受範圍，尤其房子折舊率不高，遇到景氣好的時候，仍有增值的空間。 　　國內利率走勢，自二○○三年SARS過後的1.375％，回升到3.25％，但相較於十年前利率水準，仍處在相對低檔，無殼蝸牛租屋時不妨精算一下租金支出跟房貸比重，利用房價鬆動之際進場買屋。

裕隆新店建案 三強競逐

2007年09月22日
公開
9

【經濟日報/梁任瑋、陳信榮】 開發總值上看500億元的裕隆汽車（2201）新店B廠區開發案，合作開發建商第一甄選名單出爐，傳出潤泰集團、富邦建設、寶路開發三強勝出，近日將進行第二階段PK賽。其中，寶路開發背後大股東正是宏泰集團大家長林堉璘，在三重幫加入戰局後，也使裕隆城標案更加熱鬧滾滾。 裕隆總經理陳國榮昨（21）日證實，裕隆新店B廠區開發團隊甄選作業已進入第二階段，共有三至四個團隊入圍，其中一個就是潤泰集團。陳國榮強調，新店B廠區實際開發計劃，以及包括裕隆將採何種認列獲利模式，將等今年底合作開發團隊甄選結果出爐後，才會確定。該地也將在今年底前完成公設建設後，取得開發執照；一旦開始動工，會在二、三年內開發完畢。 裕隆新店B廠區開發案，由於土地面積大，位於新店菁華地段，接近台北市中心，鄰近北二高與捷運的優勢，估計開發後總值超過500億元，不只將成為裕隆的金雞母，更受到北部建商高度矚目，不過該案由於裕隆預設的商業區開發面積過大，使不少原先有意投標的建商認為投資效益不如預期、投資門檻偏高而打退堂鼓，8月截標時，僅有不到十家建商團隊投標。 對於裕隆發布潤泰團隊進入第二階段評選，潤泰創新（9945）發言人周冠印說，目前尚未接到裕隆正式通知，對於評選結果不予置評。 入圍裕隆新店B廠區開發案第二階段評選的三家建商，個個實力堅強，最早對外表態參賽的潤泰集團，近年積極進軍商用不動產市場，旗下有量販店大潤發豐富的通路經驗，還有建設公司土地開發能力，由潤泰集團總裁尹衍樑親自領軍的潤泰營造，這兩年成績有目共睹。 尹衍樑本人又與裕隆汽車董事長嚴凱泰私交甚篤，讓潤泰集團被視為最後出線的大熱門。據了解，潤泰今年二度參加裕隆新店B廠區開發案投標來勢洶洶，又找了許多國際團隊參與，是同業不敢忽視的對手。 至於富邦建設是台北市豪宅市場的第一品牌，集團又有金控資源，且富邦建設是國內最早投入「綠建築」開發的建設公司，在全球暖化議題發燒之際，房地產業界評估，綠建築可能會是富邦提案的重點。 而寶路開發是新店大地主，也是當地最大的開發商，但背後大股東正是三重幫宏泰集團大家長林堉璘，以及甲山林廣告董事長祝文宇。

美國次級房貸效應 台灣難置身事外

2007年09月22日
公開
7

【中國時報/社論】 為穩定金融市場並且降低對經濟的衝擊，美國聯準會日前降息二碼，全球股市大漲回應，可惜只有一日行情，市場更擔心聯準會這麼大動作顯示美國經濟前景堪慮，十月底可能被迫再降息一碼，影響所及，美元重貶，恐將引發新一波崩跌危機。台灣面對這個大環境，還真不能輕忽。 　　美國次級房貸風暴持續發酵，歐洲央行陸續釋出資金，規模之大超過美國聯準會。遠在大西洋對岸的英國爆發卅年來首次的銀行擠兌事件，英國第五大銀行北石因為承作次級房貸比率偏高，發生流動性危機，英格蘭銀行為避免風波擴大，被迫伸出援手。 　　為何美國發生次級房貸風暴，遠在英國的北石銀行發生擠兌？依財金單位分析，雖然兩者未必有直接關連，但全球金融市場緊密相連的結果，美國次級房貸引發的信用緊縮效應波及全球，在景氣前景未明且市場風聲鶴唳之下，金融機構人人自危，紛紛採取保守態度，稍有風吹草動，可能就發生流動性危機。 　　明年是美國的大選年，次級房貸風暴不僅成為全球的經濟問題，在美國本土將演變成棘手的政治問題。《經濟學人》預估，明年美國有超過二百萬人繳不起房貸，面臨房子被查封而無家可歸的命運。民主黨總統候選人希拉蕊主張成立十億美元的基金幫助付不出房貸利息的窮人，並要求從嚴規範房貸的授信。共和黨總統候選人歐巴馬則主張嚴懲違規放款的金融機構，以這些罰金來幫助繳不出利息的房貸戶。 　　這次聯準會在政治與金融圈強烈的期盼下降息二碼，力道之大，超過十年前長期資本管理公司（ＬＴＣＭ）事件，當時聯準會主席葛林史班降息一碼因應，結果股市大跌，葛老在數周之後再降一碼，總共調降了三次，才讓市場回復平靜。這回葛老的接班人柏南克一出手就是二碼，這招險棋雖然讓銀行與房貸戶稍有喘息的機會，卻也引發外界有關道德危機的強烈批評。 　　柏南克大動作降息二碼，是否可以化解美國次級房貸危機？市場人士心知肚明，這樣做主要目的是穩定投資人的信心，至於金融機構手上抱的地雷，依舊是地雷，還需要時間去清理與消化，降息並不能馬上消除這些問題。大家似乎把聯準會看得太偉大了。 　　追溯風暴的根源，這是一場貪婪的金錢遊戲，從放款機構到消費者，甚至擴大到專業投資機構對沖基金、國際信評公司等，大家只看到亮麗的報酬，無視於風險的存在，這些年來負責金融監理的機構如聯準會等，難道都沒有責任？ 　　這回美國降息二碼，向來以美國馬首是瞻的台灣央行卻逆勢升息半碼，出乎市場意料。央行在新聞稿中明白表示，主要考量下半年通膨壓力大，實質利率仍低於中性利率水準，暗示還有升息的空間。但明眼人都知道，央行繼續採取緩步升息措施，其實是因為台美兩地利差太大，資金外流嚴重，央行不得不繼續升息，以穩住新台幣匯率。 　　此外，台灣明年亦是大選年，央行在五月間大動作邀請投信業者喝咖啡，以道德勸說投信業者錢留台灣，投入股市。結果台股一路長紅，從八千點起漲，幾乎衝上萬點大關，不料美國次級房貸風暴衝擊下，八月間台股狂洩，一切回到原點。如今央行持續升息，減緩資金外流，對台股有相對助益，央行升息亦有一石兩鳥作用。 　　然而令人擔憂的是，美國房地產價格還會下跌十五％，信用緊縮的情形更嚴重，景氣反轉勢必衝擊美國的民間消費，對於依賴出口的台灣是一大警訊。台灣的內需長期低迷，經濟成長動力全賴出口這個單引擎，如果出口亦下滑，那台灣的經濟動能要靠什麼呢？在國際油價突破八十二美元歷史新高之際，台灣的匯率與利率已經是國際上超低水準，萬一景氣反轉，台灣實在沒有降息的本錢。 　　面對越來越嚴峻的國際經濟情勢，台灣當然無法置身事外，如果台灣景氣亦隨著美國下滑，台美兩地利差仍大的情況下，資金當然往高報酬的地方外流，即使要擋也擋不住，央行貨幣政策更加難為，這是台灣經濟未來的極大隱憂。