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【工商時報/朱漢崙】 合作金庫內部最新統計，房貸餘額近來大降二．五個百分點，房貸承作空間大增五百億元！至於房貸餘額由原先二九．五％降至二七％，主要原因是原有房貸戶，受到台銀、土銀祭出前半年低利優惠轉貸，使合庫得到「意外收穫」，暫時不必為房貸放款直逼三○％上限傷腦筋，還騰出了數百億可觀的承作空間。合庫高層人士指出，增加五百億元承作量後，會在業務推動與金管會新規定取得平衡。 上週政院要求財政部、金管會提出振興房市措施，市場預料公股銀行可能進一步的提出優惠房貸，配合政策。其中合庫內部正進行房貸措施檢討，近期可望提出新優惠方案。 比較台、土、合的房貸專案內容，前半年房貸利率，以台銀針對前二五○○大上市公司任職及軍公教客戶推出的「房屋輕鬆貸」優惠專案利率最低，前六月約二．三三％，土銀「菁英購屋貸款」居次、為二．五二％，合庫則是三大行庫裡最高者達二．七％。
【經濟日報/陳芝艷、邱金蘭】 金管會發言人張秀蓮昨（3）日表示，金管會沒有要對理財型房貸解釋不計入房貸上限30%，對於30%上限問題，金管會已多次說明「不宜調整」。 金管會官員表示，主管機關在80年3月1日就已發函解釋，是否計入房貸30%限額，是以貸款資金用途認定，理財型房貸又不是新商品，不需要再針對理財型房貸解釋。 所謂「理財型房貸」，是指房貸戶在向銀行申請房貸時，同時向銀行申請一個可隨時動用類似周轉金的貸款額度，動用時才要支付利息，不動就不計收利息。 外傳金管會將對房貸30%上限問題作出新的解釋，理財型房貸可以不計入30%上限。張秀蓮昨天出席立法院財委會會議，會後表示並無此事，金管會沒有要針對理財型房貸作新的解釋。 金管會官員表示，銀行法規定的建築貸款限額30%，實施多年，早在80年3月1日，財政部就以台財融字第801294863號解釋，有關建築貸款限額30%的計算，應以借款戶申貸資金的用途為認定標準。
【中時電子報/巫彩蓮】 央行連續升息，造成利率走升到3.25％，購屋民眾擔心後續繼續升息，放慢了購屋的腳步。但房仲業者計算，目前台灣距離一九九七年底的5.25％利率仍有一段距離，只要利率不升破5％，買屋還是比租屋划算。 根據北區房屋所提供的租金報酬率資料顯示，租金年報酬率達7％，回本年限為14.3年，而當年報酬率遞減為6％、5％、4％時，回本年限分別延長為16.6年、20年及25年。以長期來看，對租房者而言，等於替房東養房子。 由於每個購屋者所準備自備款成數不一，所負擔的房貸成數也不同，最佳的購屋狀況是，每月還款本金加利息等於租金，如此一來，在不增加支出的前提下，購屋者可以將租金成本轉換成房屋資產。惟國內利息持續走升，因此房貸本息攤還勢必會隨之增加。 到底房貸本息與房租比為多少才適合買屋？北區房屋指出，每月房貸本息是A（每月房貸25000元），每月房租是B（租金20000元），A除以B得出1.25，換句話說，每個月多支出5000元範圍，仍是租不如買的可接受範圍，尤其房子折舊率不高，遇到景氣好的時候，仍有增值的空間。 國內利率走勢，自二○○三年SARS過後的1.375％，回升到3.25％，但相較於十年前利率水準，仍處在相對低檔，無殼蝸牛租屋時不妨精算一下租金支出跟房貸比重，利用房價鬆動之際進場買屋。
【工商時報/李國煌】 銀行吹房貸收縮風，不過，A級客申請房貸，照樣借九成，年收百萬、工作佳的貴客，想要多借房貸，銀行多會另開一扇門。 近來，銀行房貸續吹收縮風，大部分民眾申請房貸，實際貸款成數都掉到八成以下，有的甚至只能借到六、七成。 不過，這些貸款成數限制，主要是針對一般客戶，如果是條件優良的貴客，多家銀行另開一扇門，房貸照樣可以借到九成。 銀行Ａ級貴客條件大致如下。 一、收入高，年收入八十萬、一百萬以上，而且，收入穩定，表示有良好的還款能力。 二、職業佳，任職公教機關、擔任大企業高階主管，或是本身是企業主，工作、事業穩定，銀行認為還款無虞。 三、信用記錄良好，沒有逾期欠款、退票之類的不良記錄，銀行認為客戶會按期還錢，不會拖欠貸款。 四、身分高尚，例如，本身就是銀行的財富管理大戶，擁有數百萬、上千萬的存款、投資，借錢購屋只是為了周轉現金，或是稅務考量，並不是真的缺錢。 五、房產位於精華地段，例如，台北市精華區，像信義、大安、中正、士林、古亭，北縣的板橋。 金融界人士說，愈有錢、愈不缺錢的人，反而能向銀行借到更多錢，條件沒那麼優，被銀行歸入Ｂ級、Ｃ級，貸款成數馬上降低，如果被列入Ｄ級和Ｅ級的話，不只成數低，還可能遭到婉拒。 從銀行的統計來看，貸款二千萬、三千萬的人，收入相對較高，買的房子比較大、總價相對高，經濟條件比較好，反而違約少。 至於貸款一百萬、二百萬的人，收入相對少，買的房子坪數相對小、總價相對低，只要經濟情勢一不佳，丟掉工作，就無法正常還錢，違約還不出錢的情況，反而比較多。
【工商時報/呂雪彗】 據了解，國內金融機構限縮小坪數套房房貸情況十分嚴重，引起行政院高度關切，副院長邱義仁昨天已指示財政部以公股股東身份，對公股行庫道德勸說，要求公股行庫儘量放寬對小坪數套房的房貸。 此外，邱義仁也關切台灣金控的掛牌進度，據了解，財政部已將台銀、土銀、中信局及輸出入銀行合併成立台灣金控的申請書，正式向金管會遞件，金管會表示，預估最快二個月內即可核准，發給金控執照。但為配合預算進度，需明年一月一日才能正式掛牌。 行政院副院長邱義仁昨天下午召集金管會主委胡勝正與財長何志欽等人，談論房貸及台灣金控進度事宜。 由於台灣房貸市場受美國次級房貸波及影響，金融機構對小坪數，尤其套房房貸普遍限縮，讓房地產業者跳腳，向府院高層提出陳情，為免造成民怨，邱義仁昨天親自協調財金首長解決。 據了解，金管會基於自由市場機制，無法強迫金融機構對限縮的房貸授信政策鬆綁，但財政部可以透過公股股東身份，對公股行庫曉以大義，道德勸說，因此會中決定由財政部針對具有公股持股的金融機構展開道德勸說行動，以公股股東身份要求放寬對小坪數套房房貸的授信政策。 據悉，財長何志欽近日內應很快即會召集各公股金融機構開會，或以發函方式處理。 官員表示，目前各行庫房貸都沒有滿水位，佔全體授信只在二成左右，距三成上限仍有空間。
【中國時報�王莫昀�台北報導】 銀行限縮套房貸款，造成相關產品滯銷，甚至出現消費者購買小三房產品的自備款，較套房還低的怪現象；業者質疑，北巿房價逐步攀高，許多首購族、頂客族等冀望購買離工作地點較近、總價門檻較低的小坪數套房，卻被政府政策硬深深給綁住，因而呼籲政府緊縮套房房貸應將自用客戶排除在外。 國內房市近年來已朝M型結構發展，特別是北巿巿場只剩下「豪宅」及「小套房」產品。代銷業者表示，消費者買不起豪宅，退而求其次買小套房產品，包括新婚首購族、非核心家庭、SOHO族、頂客及雅痞族等，都是套房產品的主要購買群；甚至父母為了子女能夠設籍明星學區，也紛紛購買優良學區附近的套房。 他強調，消費者對套房產品的自用型需求非常大，買套房並非只為了投機。 一位兒子剛上大學的鍾太太指出，原本希望為兒子在淡水附近買一間套房，讓孩子住舒服點，同時還可藉此理財，但現在自備款一下子要多出2、30萬元，一時間籌不出那麼多錢，只好改為租房子。 隨著房價所得比屢創新高，轉買為租是許多人面對成家的不得不選擇。房仲業表示，與去年同期相較，租案量有大幅成長的趨勢，租賃市場1至9月總成交量較去年同期成長150.61%，其中又以可直達台北市的區域，如板橋、新店、土城等地，捷運周邊租屋市場最為活絡。 雖然政府適度管制投資客介入房市，哄抬價格，有助於房市正常發展，不過應有配套措施。 一般消費者購買套房，考慮時間較長，最多一次購買三戶；反觀投資客，只要認為有利可圖，一次就購買多戶，甚至當天立即簽約。銀行應該單就投資客嚴格授信，而非一竿子打翻一條船。
（聯合報�記者羅兩莎�台北報導） 為穩定物價、加強貨幣信貸調控，中國人民銀行昨天宣布，今天起調高金融機構人民幣貸款基準利率零點二七個百分點，這是大陸今年以來第五次升息。財金界人士表示，中國人行持續升息，主要希望藉此抑制物價，並繼續替過熱的經濟踩煞車。 升息後，大陸各銀行人民幣一年期定期存款利率由百分之三點六調高至百分之三點八七；二年期定存利率調高至百分之四點五；三年期定存利率調高至百分之五點二二。一年期貸款基準利率也同步調高零點二七個百分點，自百分之七點零二調至百分之七點二九。 另外，個人住房公積金貸款利率相應調高零點一八個百分點，調整後五年（含五年）以下利率為百分之四點七七，五年以上調為百分之五點二二。 台灣中央銀行下周四（廿日）將召開本季理監事會議，一般預料，國內雖無景氣過熱問題，但為抑制物價上漲壓力，央行也可望繼續升息，調幅至少半碼（零點一二五個百分點）。 中國大陸日前公布的八月消費者物價指數（CPI）年增率為百分之六點五，創近十年來高水準。面臨物價持續不斷飆高，中國人行行長周小川日前表示憂心通膨問題，人行希望人民幣實際利率為正數。 證券市場人士認為，升息對陸股衝擊有限，因目前投資大陸股市的資金，除來自大陸民間存款外，還有境內外投資機構，因股票投資吸引力仍超越銀行定存，資金不致自股市撤離。 大型外匯銀行主管表示，除升息外，由於大陸貿易出超太多，人民幣應持續升值。在經濟基本面佳，且具升息題材激勵下，人民幣走勢強勁，周四升破一美元兌七點五一人民幣整數價位，攻上七點五零九高價，昨天回貶至七點五一四五。 銀行主管解釋，目前中國大陸的情況與台灣民國七十年代情況相似，當年台灣「錢淹腳目」，現在大陸在資金浮濫又無去處，造成大陸股市、房地產一路飆高。
【經濟日報/邱金蘭、李淑慧、林巧雁、陳宥臻、呂郁青】 今年證券化商品市場冷颼颼，唯獨房貸證券化，在銀行房貸放款逼近滿水位的壓力下，擺脫美國次級房貸陰影，將在第四季翻紅，多家銀行打算在第四季以及明年第一季發行房貸資產證券化（RMBS），將使RMBS累計規模上看千億元。 受到美國次級房貸風暴衝擊，加上市場利率持續走高、投資人購買意願低等因素，近來國內證券化市場需求大受影響，連價格亦趨紊亂，甚至有券商乾脆撤回送件案子。 台北富邦銀協理倪世騰說，雖然出問題的是國外標的，但投資人愈來愈小心，近期業者若推出包外幣的抵押債務債券（CDO）也不易銷售。倒是國內市場還有相當多銀行有意願推出房貸證券化商品，測試市場需求。 目前有意願發行RMBS的銀行，包括合庫、聯邦銀、玉山銀、陽信銀、大眾銀、華泰銀等，合計規模將逾800億元。銀行主管預估，上半年房貸資產證券化已累計有511億元。 銀行法第72條之2規範商業銀行承做住宅及企業建築融資，不能超過存款總餘額及金融債發行額的三成，包括遠東銀、台新銀、合作金庫、聯邦銀以及永豐銀，都面臨30%上限壓力。 銀行若想掙脫30%的緊箍咒，有幾個方式，一是減少房貸新貸量，二是增加存款，三是發行金融債。若不想減少房貸又不想增加存款，只剩下發行金融債或是將房貸資產拿出來證券化一途，把資產切割出來，房貸不再屬於銀行資產，就可挪出空間來再承作房貸。對銀行來說，因為風險性資產下降，還可進一步提高資本適足率，同時提高權益報酬率。 據了解，不動產放款大戶──合庫，已確定發行150億元房貸證券化商品，將不動產的放款比率由逼近30%降低到25%左右，將多出上百億元的新承作空間，房貸證券化商品由渣打銀行拿下發行主辦權。 緊接在後則有玉山銀，玉山金正規劃50億元到100億元房貸證券化RMBS商品。 玉山銀主管說，這次發行房貸證券化商品，會特別注意發行「時間點」，因為房貸資產證券化的發行成本不低，加上利率上揚，要有更高利率才能吸引投資者。 這股熱潮也延燒到小型商銀，房貸放款額度1,150億元的陽信銀行，最快今年底推出120億元房貸證券化，僅次於合作金庫的150億元。聯邦銀、永豐銀也在考慮中。 國泰世華銀行也規劃將RMBS作為下一檔發行的證券化商品，主要是為了降低房貸額度，並且「練兵」。
【經濟日報/陳宥臻、陳芝艷】 由於部分銀行建築放款總額逼近法定上限，不少銀行開始緊縮房貸業務，現在才要購屋辦房貸的民眾，可得先向銀行業者詢問清楚。 消費金融風暴後房貸成為銀行個人金融部門的主力業務之一，根據金管會統計，目前本國銀行辦理建築放款總額，占存款總額及金融債券發售額比率約為20%，法定上限為30%，有多家銀行都已逼近30%上限。 截至6月底止，銀行對住宅建築及企業建築放款總餘額共4.19兆元，整體平均承做比率約為19%，不過若加計專業銀行等不受銀行法限制的金融機構，實際上房貸放款餘額則高達5.39兆元。 房貸金額飆高，代表房貸戶的利息支出跟著更加沉重，未來央行若升息1碼（0.25個百分點），全體房貸戶的貸款負擔將多增加134億元。 金管會指出，這幾年來房貸放款金額逐年攀升，去年底國內金融機構房貸放款餘額規模一舉站上5兆元，今年6月更以5.39兆元創下歷史新高紀錄。 不過，房貸放款餘額創歷史新高之際，成長率卻大幅滑落，2004年到2006年間，每年房貸放款餘額的成長率都在10%以上，顯示銀行大舉衝刺房貸業務，去年底至今的成長率卻大幅下滑至只有3.42%，銀行對房貸放款業務已逐漸轉變為保守謹慎。 日前建築公會反映，很多銀行業者緊縮小坪數型態建案貸款以及小套房貸款，金管會表明尊重市場機制，不干涉銀行授信業務自主經營權，而且也不打算提高銀行房貸放款30%的法定上限，未來民眾辦理房貸，恐要事前先向銀行詢問清楚，以免買了房子，卻得用高於一般房貸利率的水準貸款，甚至被銀行拒於門外。
擁有兩棟以上住宅的民眾注意了！除了自己所居住的自用住宅外，倘所擁有的第二棟房子是給已成年的直系親屬居住，並已辦妥戶籍登記，同樣可享有千分之二的自用住宅地價稅優惠稅率，也就是說稅負可減輕４倍之多。 台北縣政府稅捐處表示，地價稅自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。依現行土地稅法規定，只有土地所有權人與其配偶、和未成年受扶養的親屬，才適用地價稅自用住宅用地稅率，且以一處住宅為限。但也有例外情形，如果房子是供已成年的子女或供直系親屬居住時，就不會受到一處的限制。 稅捐處指出，目前房地產景氣熱絡，投資房地產是常見理財之道，經常可見夫妻兩人擁有二棟以上的房子，雖然稅法規定夫妻適用自用住宅用地優惠稅率只能有一處，但只要其他住宅，是供給已成年子女、父母、岳父母、祖父母等直系親屬設籍居住，又沒有出租或營業情形，地價稅就可以同時適用自用住宅用地優惠稅率。 不過，這些適用住宅用地的房屋面積總和仍有所限制，在都市土地總面積不能超過3公畝（即300平方公尺，約90坪），在非都市土地總面積以7公畝（即700平方公尺，約210坪）為限。 另外，若第二棟以上房屋是供自己的旁系親屬如兄弟姐妹設籍就無法適用自用住宅用地優惠稅率，只能按一般用地稅率千分之十課徵地價稅。所以土地所有權人與配偶若擁有兩處以上的住宅時，請妥善規劃應如何設籍，這樣的節稅撇步會讓您的荷包不縮水哦！
【聯合報/許玉君】 七月景氣燈號亮出今年第三顆象徵景氣平穩的綠燈。經建會昨天表示，主要是因為國內股市大幅上漲，及工業生產與外銷訂單表現良好，顯示景氣短期內仍可望持續擴張。 不過，根據經建會進行的產業景氣調查發現，國內製造業者對未來三個月景氣的看法，抱持高度的觀望態度，預期未來一季景氣不變者的比重高達76%，創下歷史新高。經建會官員說，民國92年爆發SARS後，國內廠商也曾出現75%的觀望態度。 經建會昨天公布七月分景氣燈號，並改採新的計算制度，以機械及電機設備進口值，批發、零售及餐飲業營業額兩個新增項目，取代原先的票據交換及跨行通匯總額變動率與製造業新接訂單指數變動率兩項指標，希望能真實反映國內景氣。 採行新制後，七月景氣燈號繼三月、六月後，亮出今年第三顆綠燈，代表國內景氣相對平穩；領先指標也出現連續九個月的上升趨勢，顯示短期經濟情勢仍可望持續擴張。 經建會說明，七月因為國內股市大幅上漲、工業生產，及外銷訂單表現良好等因素影響，景氣領先指標與同時指標同步上揚，景氣對策信號一口氣增加4分，由六月的25分上升到29分。 不過，在產業景氣調查方面，卻出現國內廠商對短期景氣抱持高度觀望的現象，有高達76%的受查業者預期未來國內三個月景氣不會改變，創下歷史新高紀錄。官員解釋，這是因為八月中調查時，適逢美國次級房貸風暴爆發，導致國際金融市場劇烈波動，連帶使得國內業者覺得未來經濟情勢混沌不明。
【經濟日報/呂郁青】 第三季房貸利率大漲0.2個百分點，是今年以來最大漲幅。中信銀23日宣布調漲指數型房貸利率0.2個百分點，台新銀與永豐銀也將在9月21日跟進，加計指標利率與加碼幅度最少都上漲0.2個百分點。 最近銀行大幅拉高指標利率與加碼幅度，以土銀跟台庫幅度最大。前五年平均利率則以永豐銀最低，僅有2.51%。市占率最高的土銀平均五年利率則在2.75%。 國內各銀行牌告1年期定儲利率已上漲到2.5%左右，然而多家銀行房貸利率前六個月優惠利率，甚至還比1年期定儲更低。但是最近房市成交量萎縮，價格上漲速度減緩，加上升息趨勢不斷，銀行也開始加速拉高房貸利率。 永豐銀行零售金融處副處長韓志宇說，依照目前的存款利率來看，2.5%以下的利率銀行都是賠錢在做，至少3%以上才是合理利率。 國泰世華銀行和台北富邦銀行是第一波升息的銀行，已率先從7月起調高指數型房貸利率。北富銀指數型房貸升息0. 21個百分點，國泰世華商銀提高0.25個百分點；土銀在8月10日也已加碼超過0.2個百分點。韓志宇也說，永豐銀房貸9月最少上調0.2個百分點。 今年上半年各銀行平均利率漲不到0.1個百分點，第二季銀行一口氣調高0.2到0.25個百分點，漲幅不小。銀行主管說，主要是因為中央銀行在6月下旬開始緊盯各行庫的存款利率，「不調高不行，使得房貸利率水位也被迫走高。」 銀行表示，去年還可以看到前半年不到2%的利率，但短期間市場恐怕不可能再見到這麼低的利率。現在國內各大行庫前半年利率約在2.2%到2.94%，前半年利率最低的是台新銀行的2.2%，比台新銀行1年期定儲利率2.49%還低。 由於目前房貸利率通常分為三階段，前六個月、第七到24個月和第三年起。其實，看前二年或是五年的房貸利率，才能真正比較出利率水位高低。 目前長期房貸利率最便宜的，仍是台銀及土銀。台銀前二年平均利率僅2.4%，低於各銀行；第二名為中信銀3.55%。而前五年平均利率則以房貸市占率第三的永豐銀行的2.51%最低，土銀次之為2.75%。銀行強調，這些最低利率都是指房子位在大台北精華區，且是銀行精英客戶，才能適用。
【工商時報/楊穆郁】 地價稅每年十一月一日至十一月三十日間開徵，申請優惠稅率或減免，必須在開徵前四十日以前提出申請，台北市稅捐處表示，今年由於適逢中秋節連續假期，因此，今年申請地價稅適用優惠稅率或減免，申請期限可延到九月二十六日。 台北市稅捐處表示，土地稅法規定地價稅享受優惠稅率及減免申請期限截止日，為每年地價稅開徵前四十日（通常就是九月二十二日），今年因申請截止日期適逢假日（二十二日為週六），緊接又逢中秋節連續假期，因此，申請期限順延至九月二十六日，請民眾把握申請期限。 北市稅捐處表示，地價稅的基本稅率為千分之十，超過累進起點地價則必須按累進稅率計課地價稅，自用住宅優惠稅率為千分之二，與一般用地之地價稅相差四倍以上，而且只要未變更作其他使用，申請一次就可以了，以後不必再逐年申請。 北市稅捐處進一步提醒民眾，與民眾切身相關之自用住宅優惠稅率，除了無供出租、營業外，本人、配偶或直系親屬設立戶籍登記也為必要條件，如將戶籍遷出自用住宅時，至少必須保留土地所有權人或其配偶、直系親屬任一人在戶籍內，才可以繼續適用地價稅自用住宅優惠稅率，民眾於遷戶籍時，應多加留意。 另外，如果私人的土地無償提供作為巷道或廣場公共使用，只要不是建造房屋應該保留的空地，是可以免繳納地價稅的。 此外騎樓供公眾通行使用部分也可以申請減免地價稅。 該處特別呼籲，如果納稅義務人的土地使用情形，符合自用住宅或減免地價稅規定而還沒有申請者，請把握時間，一定要在九月二十六日前向稅捐處提出申請才來得及。
【工商時報/王信人】 行政院會週三院會將審查財政部所提稅法修正案，預計將列為一週一利多政策，其中備受各界關注，由總統陳水扁指示要放寬的土增稅「自用住宅一生一屋」案，財政部已規劃，只要本人、配偶及未成年子女在一處，設籍九年以上即可享受優惠稅率一○％，不受一生一次限制。 除攸關「一生一屋」的土地稅法修正案外，財部還提報給行政院「所得稅法」修正案，讓企業所得稅盈虧互抵，由五年延長為十年，及債券附條件交易（RP）課稅，法人一律為合併合報，個人一律改為分離課稅一○％，預計九十八年開始實施。 財政部在七月三十日召開的土增稅自用住宅優惠稅率改革公聽會上，學者幾乎一面倒反對稅改為選舉而改、「先畫靶再射箭式」，地方政府更是強力反彈每次都減到地方的稅。地政和財政學者建議，如果非放寬不可，一定要從嚴規範，避免投機，應有金額限制，並降低面積限制。後來財政部長何志欽裁定，放寬的唯一限制為「設籍或持有的年限」。 由於地政學者建議，台灣換屋平均數為十年，變異數頗大，應以眾位數為限制門檻，經研究眾位數為九年多，所以財政部決定以設籍九年為限制門檻。 財政部保留土地稅法原來三十四條的一生一次的規定，改採雙軌制，第一次換屋要適用自用住宅優惠稅率的人，只要出售之前一年，房子沒有出租及做營業使用，即使直系血親、妻子的父母也可以設籍，不限一棟房子，只要同時賣出，都可以申報一○％優惠稅率。 財政部並在三十四條增修一款，第二次換屋申請適用優惠稅率一○％者，須設籍九年以上，且只限本人、配偶、未成年子女設籍，若本人已使用，則配偶和未成年人不得再使用。另外直系尊親屬和成年女子的設籍也都被排除在外。且也保留原來的都市三公畝、非都市九公畝面積上限。 財政部估計，這項方案的稅收損失將比陳水扁之前所宣布無限制開放、高達數百億元的損失金額大為縮減，但也達到一成左右，亦即以目前一年總稅收八百億元計算，其稅收損失恐達八十億元左右，且必須嚴格追蹤控管，避免大家換屋都跑到一○％的稅率中，因此稽徵成本勢必增加。
【工商時報/李國煌】 九月銀行房貸，吹第二波緩縮風，鎖定貸款人，五大狀況下，民眾即使有房子、估計將有半數借不到房貸。 受到美國次級房貸衝擊、房價高檔影響，包括土銀、台銀、中國信託、國泰世華、永豐銀、台北富邦銀，以及多家大型銀行，近來，針對貸款人審核趨嚴，全面警戒。 金融界人士說，只要還款能力有疑慮，統統不借。 目前環境中，沒有工作、沒有固定收入、頭路不穩、信用有瘕疵的民眾、信貸卡債負債過多的民眾，即使有房子，估計將有半數的人，借不到房貸。 一、信用記錄有瘕疵 只要銀行透過聯合徵信中心一查，有欠款遲繳、逾期一個月才還款的記錄，可能就會拒絕申貸。 國泰世華銀人員說，以往，只有貸款人有退票、信用卡被強制停卡，才會被拒絕。 二、沒有頭路、沒有收入 土銀人員說，現在，沒有工作、收入的貸款人，不少分行多會拒絕貸款，光是有房子做擔保品，也沒有用。 三、職業不穩定、沒有薪資證明 國泰世華銀人員說，像網拍族、開咖啡車，營業金額再大、收入也不錯，一個月可能有數萬、十數萬，但是，沒有薪資證明。 另外，有些自營生意的老闆，有工作、有營業、有收入，但是，工作不穩定，另外，像藍領勞工、按日計酬人員，收入不定。 沒有薪資證明的客戶，由於無法掌握貸款人的還能力，銀行大多婉拒。 四、雙卡欠款，負債比過高 土銀及多家銀行人員指出，雙卡負債比過高，已有好多張卡片，信用貸款、卡債已欠一堆的人，即使押房子，銀行也不借。 銀行人員說，過去三年，房價走揚，民眾上門借錢，本來只要有房子就好，現在，卡債、信貸欠太多的人，房子再好，銀行也不借。 五、還款能力有疑慮 土銀人員說，過去三年，透過父母、配偶戶頭扣款還錢，不是自己的戶頭，銀行不是很在意，只要有人還錢就好。 現在，分行人員都很小心，客戶如果不是從自己的戶頭扣款還錢，可能會婉拒。 另外，國泰世華銀人員說，有些人的面相、應對、談吐，讓人感覺以後可能違約，還有對談中，銀行人員感覺，貸款人可能是人頭戶，也會拒絕。 近日，美國次級房貸風暴衝擊、前景不明，房價又處在相對高檔，多家銀行發公文，提醒分行注意市況、謹慎承作房貸。 台銀人員說，其實，都是重申舊規定，只是，市場氣氛變了，放款人員看了公文也有新體會，心態趨嚴，不同分行的作法，寬嚴不一。
【聯合報/羅兩莎】 房地產景氣有過熱之虞，加上小套房投資客充斥，繼合庫、華南和台灣銀行等大型銀行緊縮套房貸款後，土地銀行昨天表示，近期內將降低套房貸款成數一成，其中，北市精華地段最高貸款成數將降至七成，其他地區則降為六成。 另外，彰銀內部也規畫，近期內將不再承做十五坪以下（含十五坪）的套房貸款；至於十五坪以上套房的貸款成數將降低，利率將調高至年息百分之三以上，而且不再提供前幾年「只還利息、不還本金」的寬限期。 但國泰世華銀行表示，小套房貸款「不可能不做」，未來會挑著做，例如，捷運站附近、地鐵共購的小套房仍可獲得貸款，不過僅限自用型房客。 貸款成數方面，國泰世華銀主管說，將全國房貸分成四區，成數從五成至八成不等，台北市最高為八成。 土銀稱，因小套房幾乎是投資客在炒作，將來即使是台北市捷運站附近精華地段的小套房，貸款成數都將降低。 此外，對於有建商表示豪宅貸款成數可達到百分之一百廿，銀行主管說：「絕對不可能！」 銀行主管指出，多數銀行內部都有一套認定房屋成交價格標準。例如，銀行人員必須查估附近房子的平均成交價，即使貸款戶提供的買賣契約上面載有買賣價格，銀行還是會要求徵信人員查證附近房屋的時價到底是多少，再按照購置成本或附近合理成交價較低者的八成貸款。
【蘋果日報/廖珮君】 央行昨日公布5大行庫台銀、合庫、一銀、華銀及彰銀7月新承作放款統計，房貸金額較6月續減11.53億元至402.98億元，排除2月天數較短的季節性因素後，402億元的新承作房貸餘額已創15個月新低。 餘額續降 利率反升 不過，房貸餘額水位走低，利率卻大升。5大行庫7月新承作房貸利率較6月走升0.063個百分點到2.469%，回到2004年央行升息前、逾3年新高，意味低率房貸已步入歷史。央行經研處副處長嚴宗大分析，銀行擔心房市過熱，降低貸款成數、拉高利率，房貸餘額減緩將是趨勢，不過近期新推屋量大增，8月是否續降仍需觀察。 央行昨日公布5大行庫新承作放款平均利率為2.774%，較6月2.95%下降0.176個百分點，主因是政府公營事業周轉金貸款及大型企業放款的資本支出貸款利率各大降0.2及0.347個百分點所致，到2.774%及2.972%。
【經濟日報/呂淑美】 合庫近期改變投資自有房舍策略，合庫高層主管表示，與農銀合併後，自有房舍比率降為51%，未來希望能逐漸買進或自行興建自有房舍，希望拉高比率至和三商銀62%至63%相當的水準。 合庫22日向中聯信託買進台北市松江路一樓、房屋面積約328坪的一樓辦公大樓，總金額為4.536億元，合庫發言人林田表示，松江分行一個月約可賺900萬元到1,000萬元，為了避免未來租金調漲或者租約到期被要求遷出，造成客戶流失，決定買進這筆不動產。 他並分析，以目前該營業據點一年房租約1,446萬元，再以買進金額4.5億餘元換算下來，租金年收益約3.2%，相較將資金放在銀行存款2.4%，仍多出0.8個百分點，算是划得來的投資。 合庫合併農銀後，自有房舍大幅下降，過去認為應先將據點根基紮穩了，再看情況買進，但近期合庫則認為目前自有房舍比率只有51%過低，以目前301個營業據點換算，只有151個點是自有房舍，未來希望能提升到62%到63%附近，拉到與三商銀相同的水準。 合庫高層表示，合庫目前淨值為1,000億元，最高可買進的金額與淨值相同，但目前投資自有房舍則只有約350億元，還有很大的加碼空間。未來將在適當的地點買下或自已蓋大樓設分行，一方面較適合銀行之用，一方面也能減少財務負擔。
【經濟日報】 大埤鄉李小姐詢問：我如果以未成年子女的名義起造房屋，是否應課徵贈與稅？其課徵標的為何？ 中區國稅局雲林縣分局答覆： （1）納稅義務人若以自己未成年子女的名義為房屋起造人，申請並領取建築執照興建房屋，應該要以房屋建築完成領取使用執照時為贈與發生日，依法應按工程造價申報贈與稅；如果申請建築執照時子女還未成年，而在領取使用執照時已成年，仍然是屬於遺產及贈與稅法所規定「以自己的資金，無償為他人購置財產」的贈與行為，應該課徵贈與稅。 （2）如果納稅義務人出資給未成年子女，子女再以該筆款項起建房屋，則該贈與標的即為出資額，依法應按出資額申報贈與稅。該分局另表示，本案贈與行為，納稅義務人依規定應於一年內贈與他人財產總值超過免稅額時，應於30日內辦理贈與稅申報，如未依規定申報經查獲後，稽徵機關將依贈與論通知補報，逾期仍未補報，則予補稅並移罰。
【工商時報/王信人】 土增稅自用住宅優惠稅率一生一次的限制，有些人在年輕時不知一生只能用一次的規定，等到年紀大時，想要再用就不行了。其實可以透過夫妻贈與不課土增稅的規定，先轉給配偶之後再賣出去，就可以多用一次優惠稅率一○％。 一位里長表示，他年輕時為了節省三萬元的土增稅，就把自用住宅優惠稅率一○％用掉，後來再買的房子，土地增值遠大於三萬元，但基於優惠稅率一生只能用一次的規定，就不能再申報，所以他很贊成放寬一生一次的政策。 台北商業技術學院財政稅務系教授黃耀輝表示，此種情形可以透過夫妻間的贈與不課土增稅，例如，丈夫已用過一生一次的額度，要賣房子之前先把房子轉給妻子，由妻子名義賣出，妻子可以享用一○％的優惠稅率。 致遠會計師事務所表示，但根據土地稅法二十八條之二規定，夫妻二人要合併計算未供出租、營業使用一年，才能適用。 財政部官員表示，夫妻贈與不是免土增稅，而是「不課稅」，把前次移轉價值轉到下次出售時，列為出售起始價值，合併計算土增稅，唯稅率降為一○％後，確實有助節稅。
【經濟日報/賴三郎】 不動產在遺產及贈與稅課稅價值的計算，是以該不動產贈與或繼承時的土地公告現值及房屋評定價格為準。個人擁有的不動產如有銀行貸款，在繼承時可列報債務扣除，贈與時可作為受贈人附有負擔的扣除；事前做好規劃，將可節省大筆稅款。 從買豪宅、辦貸款、到贈與、乃至售屋變現，這個免稅操作的四部曲，可以讓資產大挪移、規避贈與稅行得通嗎？有些理財人員指出這四大步驟，是合法免稅，可以節稅數千萬元。其實貸款未償債務連同不動產一併贈與，由受贈人承擔債務，這是贈與附有負擔，依遺贈稅法第21條規定，贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分，應自贈與額中扣除。 依遺贈稅法施行細則第18條規定，依本法第21條在贈與額中扣除的負擔，以具有財產價值，業經履行或能確保其履行者為限。負擔內容係向贈與人以外之人為給付得認係間接之贈與者，不得主張扣除。所稱「負擔內容係向贈與人以外之人為給付得認係間接之贈與者，不得主張扣除」，例如受贈人乙，依贈與人甲於贈與契約中約定，受贈人乙應支付給丙同額的財物或支付一筆金錢給丙，這種負擔並非屬贈與標的物所附有的債務，可以認定是間接贈與，不得主張扣除。 附有負擔的扣除，以不超過該負擔贈與財產的價值為限，不動產贈與移轉繳納的契稅或土地增值稅得自贈與總額中扣除（遺產及贈與稅法施行細則第19條）。因此贈與人購買豪宅向銀行貸款，將不動產及未償銀行貸款一併贈與給受贈人，受贈人因無償取得土地，其土地增值稅的納稅義務人為受贈人，如由受贈人的自有資金繳納土地增值稅，並繳納房屋部分的契稅，為業已履行的附有負擔，自可自贈與總額扣除。 惟若經稽徵機關查明實際上係由贈與人出資代為繳納者，則代繳的稅費，應依本法第5條第1款的規定，以贈與論，併入贈與總額中計算，而所代繳的稅費，仍應自其贈與總額中扣除。（財政部65台財稅第367067號函）如受贈人顯無資力繳納者，稽徵機關可請受贈人提出以自有資金繳付上開稅費的證明；若係由其他第三人出資代繳者，則代繳的稅費，固仍可自原贈與總額中扣除，但因與原贈與的贈與人究非同一人，不得併入原贈與的贈與總額中計算。有關第三人出資代繳者，究竟是借貸關係，或是另一項贈與，稽徵機關應查明實情依法處理。 至於貸款部分，則要能確保其履行者，始得主張扣除，而所謂能確保其履行，是端視受贈人在受贈時的財務狀況有無能力履行其債務的客觀條件。例如受贈人在固定的收入，或受贈財產本身有固定的租金收入，或受贈人本身有足夠的財力能確保債務的履行，始得主張扣除。受贈人如以未來可能再獲得贈與人贈與的現金或主張未來會賺很多錢來償還債務，這種未來不確定的收入來源，稽徵機關是不會准許扣除。因此由買豪宅、辦貸款到再贈與的節稅，其貸款可否扣除，是不確定的，要看受贈人受贈時財務狀況而論。
更新日期: 2007/07/04 04:39 記者: 謝錦芳、唐玉麟�台北報導 為了支撐、拉抬股市與房市，政府再出招！在各銀行積極反應下，金管會同意研議放寬銀行房貸餘額三○％的法定上限條件，如成案，可釋出一．六兆元房貸資金。財政部長何志昨晚宣布，土增稅自用住宅優惠稅率，一生不限次數，也沒有金額限制，只要每戶設籍滿五年或七年時，土增稅稅率一律適用一○％。 央行、財政部、金管會等財金三巨頭本周一邀集合庫、台新、兆豐銀、中信銀、華銀等五家銀行高層「喝咖啡」，合庫董事長許德南建議對配合政策的房貸業務等，排除計入限額內，金管會主委胡勝正當場允諾研究。 據悉，目前國內房貸餘額逼近滿水位銀行包括合庫、台新銀、玉山銀等四、五家銀行，合庫房貸餘額占放款與金融債券發行總額二九五％，逼近三○％的法定上限，導致各銀行須縮減承貸區域或成數，頗不利房市資金動能。 現行銀行法規定，商業銀行承作房貸餘額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額總和三○％。但央行提撥郵政儲金轉存款辦理的購屋放款不在此限。業者指出，只要政策解釋自有資金辦理的優惠房貸可不納入三○％內，即可釋出一．六兆元房貸資金。 據央行官員說，歷年央行推出政策性優惠房貸案，累計金額達一．八兆元，已撥貸出金額一．六兆元，均是各銀行自有資金。而央行提撥郵政儲金轉存款辦理的優惠房貸案，金額很少，且是民國八十餘年之前的事。 銀行高層說，今年五月，合庫曾發函詢問金管會意見，可否放寬房貸三○％上限，金管會回函明確表達反對意見。
銀行紛紛調降房貸成數，銀彈不夠的民眾該怎麼辦。因應房貸市場狂吹「三八」風，亦即利率升到3％，房貸成數降到八成。房仲業者建議，有意購屋的民眾最好先評估自己的還款能力，最好準備至少三成的自備款，同時捨套房而就二房以上或是傳統三房，位於潛力區段，且轉手容易的自住型產品，一般仍可貸到八成，以減輕購屋的負擔。 信義房屋契約部代書林以德表示，受到央行升息影響，近來各銀行陸續調降房貸成數，雖說主要目的是為了遏制房市過熱以及降低擔保品的風險，但對於真正想要買房子的自住型消費者，很多卻也心生買不起的疑慮。目前只有大台北地區優質地段仍維持七成五到八成，貸款利率卻比兩、三年前高了0.5個百分點，銀行對於房貸放款審核轉趨謹慎的作法，讓部分購屋民眾遇到申貸受阻或延遲的狀況，買房子似乎比之前難度更高！民眾必須準備更多的自備款，才能順利買到房子。 根據信義房屋統計，受到這波房貸緊縮的影響，詢問中古套房的需求明顯減少，反之詢問兩房和三房之傳統產品的比例迅速竄升。林以德分析，這一波銀行限縮房貸成數，主要是鎖定投資性質較高的套房、店面、透天等產品。 對這類擔保品一般是採取「減一加一」的方式調整，也就是相較正常產品成數及利率標準，房貸成數部分減少一成，或是利率向上加一碼(0.25%)。以一般住宅八成房貸、利率3%為例，若是套房產品，則可能將房貸成數調整為七成，房貸利率調高為3.25%，自備款不足的民眾，只得搭配信用貸款，利率不僅比房貸貴三倍以上，還得受到月薪二十二倍的限制，才有機會貸足額度。 信義代銷協理呂信銓則指出，不過民眾也無須太過擔憂，銀行評估申貸時，多半會依據產品別、區段及貸款人的資信狀況來加以評估。呂信銓表示，即使是套房產品，不少民營銀行房貸門檻相對較寬，但前提是須具備一些條件，一是物件坐落在大台北捷運站周邊、明星學區、特定商圈以及權狀大於12坪以上等等，若符合以上任一條件，區段位於所謂的A級地段，且買方屬自住型且無債信問題，也許利率條件不必加碼，房貸成數仍可能貸到七成五甚至更高。 但A級區段的房子房價較高，貸款負擔也相對較重，這時則不妨退而求其次，以同心圓的概念往外搜尋周圍五百公尺以內，位於次Ａ級區段且屋齡較老的中古屋，但空間則可放大至兩房甚至三房產品，利率加碼的幅度不大，但房貸成數仍可貸到八成左右。 林以德強調，還有必須注意的房貸可能卡住的問題，便是出自於消費者本身的資信狀況。一般銀行對於公教人員，醫師、律師、老師等專業人士或是國內外大型上市上櫃之企業員工等收入較穩定族群，會提供較為優惠的貸款條件，因此若為夫妻間有一方屬於優惠對象，以其名義申貸將可爭取較優惠的條件。 而除了職業及所得條件之外，與銀行有固定往來的紀錄，亦有加分的效果。例如在申貸銀行已有存款帳戶或理財專戶者，亦有助於爭取較佳的利率或成數條件。所以如有首購族缺乏與金融機構的往來紀錄，不妨選擇一兩家預計申貸的銀行將自備款存入，當找到合適的房子申請貸款時，在資信條件上多少有加分的效果。 此外，必須提醒消費者的是若持有現金卡或是信用卡有動用循環利息者，往往房貸申請不下來。尤其過往現金卡盛行的時候，因人情壓力辦卡的民眾不在少數，而銀行進行徵信時只要發現申貸者持有現金卡，該筆房貸即可能無法核准。因此建議購屋者申貸前先將所持有的現金卡註銷，以免拖延貸款申請時間。 最後要提醒民眾，很多人在計算房貸時，往往是注意到第一、二段的房貸利率是否夠低，其實第三段利率才是關鍵所在，因為關乎之後十數年的房貸支出，如果第三段能爭取到較優惠的利率，節省的利息費用會相當可觀，選貸款銀行多比三家，可少吃ㄧ點虧。 目前，各家銀行的房貸成數都在八成以下，信義房屋指出，在房價相對較高的年代，有意購屋的民眾最好仍是多準備一些自備款，貸款金額降低，申貸相對容易，還款負擔也輕一些，盡量避免動用到信用貸款，否則考量先租後買，也是不錯的選擇。
國內5家行庫，最近不約而同對於15坪以下的套房，採取房貸緊縮政策，雖然這樣的動作主要是針對投資客的炒作，但是也波及到準備買小套房自住的年輕族群，有的是房貸負擔增加，有的甚至因此貸款無門，被迫打消買房子的念頭，銀行的新做法已經開始衝擊房市。 國內5家行庫，不約而同要限縮小坪數套房的貸款條件，消息傳出，讓有意購屋的民眾可能原本有限的財力，將更加捉襟見肘，房仲業者表示，這種限縮政策對剛創業的青年族群衝擊最大。 房仲業者劉天仁：「確實小套房的消費層，他對於資金的需求，跟利息的承擔力是比較弱一點，不過也事實上有這些需要，我想有些銀行，因為資金調度的關係，會有這樣的政策，有些銀行不會有這樣的政策。」 房仲業者建議，向銀行借貸前，要先貨比3家，選擇最有利的條件，不過難道不擔心，其他銀行未來也將有跟進的骨牌效應嗎？房仲業者劉天仁：「現在事實上只有他們幾家行庫，提出來這樣的看法，但事實上大型的銀行，我剛剛再複核了一下，對於這種套房的政策，並沒有改變。」業者看法很樂觀，只是在寸土寸金的台灣，購屋本來就不容易，部份銀行現在又提高借貸門檻，恐怕又將多出不少無殼蝸牛。
財政部擬放寬土地增值稅優惠稅率使用次數，規定國人一生累計換屋總面積，在都市地區土地不逾3公畝（90.75坪），據房仲業者統計，全國都會區每戶住宅平均土地持分為7.2坪，換算國人可換12次屋，享有10%的優惠土地增值稅率。 一生累計90.75坪 各項住宅產品中，以透天所持分的土地面積最大。信義房屋統計都會區住宅的土地持分發現，透天產品的平均土地坪數為30.8坪，其次是公寓的9.9坪、電梯大樓5.8坪及套房的1.9坪，以財政部規定累計的90.75坪換算，除透天產品外，其它產品都可使用優惠稅率超過9次。 信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，一般民眾普遍居住公寓或是電梯大樓，土地持分面積多在10坪以下，就目前財政部的規劃，幾乎可說是終身都可享有優惠稅率，即使是土地持分最大的透天產品，可享優惠稅率的次數也達3次，足以滿足一般民眾終身的換屋需求。 蘇啟榮認為，該項政策對鼓勵民眾換屋，有正面助益，尤其是老舊公寓及透天厝，土地持分高，潛在的土增稅相對驚人，在法令修正後交易，動輒可省下幾十萬元的土增稅。
中華民國銀行公會理事長許德南、花旗銀行副總裁李懿哲昨（31）日趕在消費者債務清理條例草案朝野協商前，拜會立委，在銀行明確表達「保房貸、捨無擔保債權」的意圖下，自用住宅保障條款最後翻案成功，債務人更生期間仍應按原契約償還房貸。負責推動此案的台聯黨立委郭林勇說，根據試算，按原契約房貸，銀行能夠回收的無擔保債權，僅及自用住宅保障條款的一半，儘管如此，銀行寧可優先確保房貸。許德南昨天晚間表示，他還不清楚最後協商敲定的條文，但站在銀行立場，房貸是有擔保的債權，必須優先確保，這也是為避免影響到房貸的放款業務與風險。立法院司法委員會初審通過的第55條，基於保障卡債族的「居住權」，自用住宅借款違約部分僅需償付利息，目的是要保障卡債族的自用住宅居住權。不過，昨天協商後敲定，法院裁定更生程序時，原自用住宅借款債務未到期的本金，要依原契約條件清償，已經到期的本金、利息及違約金，也要按月平均攤還。簡單地說，依據司法院的草案，從法院認定更生方案到更生履行完成約五年間，只須付利息、不用還本金，等到更生履行完成，到房貸借款期限到期，再平均攤還本金；但協商後的作法是，從認可更生起到房貸到期，都必須按原借款契約還款。郭林勇表示，事實上，司法院草案對於銀行總債權的回收，優於協商版本所能回收的債權，不過，銀行寧可「保房貸、棄無擔保」，最主要原因，就是怕影響銀行最重要的房貸業務風險。郭林勇說，如果是依據司法院的草案，從認可更生到更生完成的五年間，王先生每個月只須還房貸利息1.2萬元，因此還有3.3萬元可以清償無擔本債務。五年下來，王先生可以還的無擔保債務是198萬元，清償比率是66%，而理想狀況是，王先生的房貸銀行，在更生完成到房貸契約到期這段期間，房貸債權可以全部回收。不過，如果按照協商版本，要依原借款契約還房貸本金與利息3萬元，王先生每月可以清償無擔保債務的錢只剩下1.5萬元，五年下來，王先生可以還無擔保債務金額總計是90萬元，清償比率只有30%。
目前市面上低利率房貸產品幾已絕跡，不過，部分壽險業者仍然持續推出低於2%的房貸產品搶市，包括ING安泰人壽、新光人壽、三商美邦人壽及保誠人壽等，仍有類似優惠房貸產品可供選擇。 目前低於2%的優惠房貸，最低的要屬ING安泰人壽推出的產品。ING安泰人壽提供前半年固定1.68%優惠利率，比目前定存利率還低。對於信用良好的客戶，ING安泰人壽也提供最長三年的寬限期，期間可先付利息，不需償付本金，減輕貸款初期的經濟壓力。 前半年固定1.68%優惠利率所節省下來的支出，可用來支付購屋或轉貸初期的種種費用，如過戶、購置家電、裝潢、代書費和地政規費等。 至於其他壽險業者推出、低於2%的房貸產品，則還有新光人壽、保誠人壽推出的前一到三個月固定1.98％利率，三商美邦人壽則推出前一到三個月固定1.99％的利率，比起銀行業者推出的房貸產品都還要低。
