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【工商時報 馬婉珍台北報導】 房子是一項大宗財產，若引發購屋糾紛，處理起來往往讓人心力交瘁。若是沒有處理好，打拚一輩子的心血，可能都白費，對消費者的影響很大。所以，購屋之前，一定要冷靜理智，不論是看屋期間或是簽約付訂，都要非常謹慎。以下3個購屋糾紛狀況，不可不知。 1.中古屋最怕漏水屋： 有巢氏房屋指出，下雨天最容易看出漏水屋，而住宅漏水問題，要掌握眼到、手到、心到等3到，仔細觀察內外牆面，是否有不平整的隆起、水漬等，並撫摸牆面，看看是否有水氣滲入，再來則是用心詢問樓下管理員或鄰居、探聽屋況，以防不肖屋主重新粉刷、刻意隱匿房屋漏水。 2.預售屋契約審閱期最重要： 成屋有3天審閱期，預售屋有5天，消基會指出，購屋糾紛最常見的問題是，簽約後後悔，請求退定卻解約不成，或建商為讓消費者先繳訂金，打出付訂給優惠的好康，未提供5天以上的契約審閱期。 所以，消費者一定要看清楚契約才簽字，而且不動產買賣有5天審閱期，建商若不給予審閱期，並強迫直接簽約，消費者可主張契約無效。 此外，在審閱期間，若發現條文中，建商都以自己的利益為優先，可對照內政部所公布的預售屋買賣契約書範本，斟酌修改。 3.輻射屋、海砂屋等特殊屋況： 以預售屋而言，消費者應請建商先出示輻射、海砂等檢測證明，而中古屋可透過房仲，進入「全台問題屋資料庫」，房仲人員說，從資料庫中可查看是否有海砂屋、輻射屋甚至是凶宅等特殊物件，只要有問題，就不該賣給消費者。有的房仲並可讓消費者交屋後1年內，仍能提出檢測的需求，若超過評定的標準，可依不同程度補償。
俞設計師您好, 因是第一次買房子，想請問一下 我是直接和屋主買的，沒有透過仲介，有什麼地方需要注意的呢？ 要簽什麼契約保障自已的呢，等等等，我想一定有很多地方吧需要注意的。但我就是不懂所以也不知從何問起。麻煩您了謝謝。 作者：俞志明設計師 (俞志明 設計師) 時間：2008-02-16 02:21:18 這是我收集整理的資料,雖然每人面對買主不同.但程序應該也差不多,提供妳參考吧,希望對妳受用 ＊買屋前準備 費用支出： 一般而言可分為買屋稅費及其他費用，說明如下： 契稅 買賣：6% 契價×6% 印花稅 1/1000 公契價款×0.１% 登記規費 1/1000 建物核定契價×0.１% 土地申報地價×0.１% 過戶登記代書費 土地一筆或建物一棟：每件9000~12000元 設定登記代書費 一個順位3000~5000元 其他費用 １.貸款徵信查詢費 ２.火險費 ＊掌握看屋訣竅 找到房子之後，接下來就是「看屋」的問題了。基本上，「看屋」的注意事項大致可先粗分為「內」（屋況）、「外」（環境）兩者。 在屋況方面，舉凡公設比例、社區管理、建材現況、格局動線、漏水剝落、座向樓高等等，都是每一家仲介公司與不動產經紀人應該據實提供給客戶的基本資料。若發現鋼筋裸露、水泥剝損、鋁門窗變形或門窗框有明顯裂痕，懷疑可能是因地震後結構受損，或有海砂屋、輻射屋，甚至凶宅等疑慮時，更可以要求仲介公司或房東提供詳實的屋況說明書，以保障自己的權益。 ＊買屋成交時注意事項 ★買房屋需繳哪算稅費：（買方）契稅、登記規費、印花稅、過戶登記代書費、設定登記代書費、房屋火險費、貸款徵信查詢費。 ★交屋時注意事項 買方支付尾款後，賣方即應與買方進行房屋點交，點交之內容應與不動 產買賣契約書中所載相同，點交方式最好是現場點交以避免事後的糾紛產生。有關交屋流 程及注意事項說明如下： ◎交屋流程 1. 承辦代書至地政機關領取過戶完成之新權狀，並聯繫雙方交屋、 交尾款時間。 2. 買方需備妥尾款、代書款(之前預繳者多退少補)及相關地政規費 3. 現場完成點交 4. 取回產權變更後之權狀 5. 取回保證本票 6. 取回標的物鑰匙、遙控器及住戶規約 ◎注意事項 1. 最好是買賣雙方一同現場點交，買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少現象。 2. 請代書結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。 3. 買方於交付尾款時應取回保證之商業本票並作廢。 4. 買方應於交屋後即將門鎖更換以避免糾紛。 ◎買方給付尾款的二種方式： 1. 現金 注意點清款項並於合約書上註明 2. 銀行貸款 賣方無貸款時 １ . 由承辦代書於產權過戶後辦妥銀 行 貸款抵押權設定後，約同買賣 雙方辦理交屋手續 ２ . 時定點至買方承貸銀行辦理撥款業務，並至標的物現場完成房屋 點交手續 賣方有貸款時 １ . 由承辦代書於產權過戶後辦妥銀 行貸款抵押權設定後，約由買方 銀行進行代償作業 ( 清償之金額視 為尾款之部分 ) ，取得清償證明後辦理賣方原抵押權塗銷登記 ２ . 承辦代書於完成抵押權塗銷登記 後通知買賣雙方交屋時間、地點 ★完稅時應注意事項 稅單核發後，集郵承辦代書通知買賣雙方，完成稅款繳交，買方並於此時給付第三期款之程序。有關完稅流程及注意事項如下： ◎完稅流程 1.稅捐單位核發稅單 2.承辦代書通知買賣雙方於一定時間內繳交契稅及增值稅 ※買方應備齊證件及款項： (印鑑章 (交付賣方完稅款 (簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦代書 (承辦代書著手進行過戶及設定他項權利 3.承辦代書約同買賣雙方完稅時間及地點 ◎注意事項 完稅時承辦代書為保障賣方權益，將要求買方簽立與未給付尾款相同數額之商業本票作為保證並保留於承辦代書處，而於交屋時於買方附尾款後交還該本票。 ★簽約需注意事項 消費者在決定好欲購買房屋時，除在簽約前應預審買賣契約書內容外，在簽約時更應注意買賣契約內容外，對於產權移轉、付款方式及違約責任等事項也不能忽視，才能確保您購屋的安全，以下提出6項簽約時應注意事 項以供參考。 1. 審核產權 ◎ 買賣建物的門牌與看屋標的應相同 ◎ 包括權狀、謄本、地籍圖及契約書內容 ◎ 調閱簽約 12 小時前的土地建物謄本，以確保產權完整及了解是否有其 他特約事項 ◎ 簽約人應為所有權人，若非所有權人應檢具授權書 2. 稅費分算基準 ◎ 地價稅及房屋稅一般均以過戶日或交屋日為分 算基準日。 ◎ 基準日之前，稅款應由賣方按月份比例分算應繳 交金額；基準日之後 ，稅款應由新買方按月份比例分算應繳交金額。 3. 貸款額度 應在契約中載明，一般為自備款三成、貸款七成 4. 付款流程及方式 ＜若雙方為自行買賣時＞ 在簽約、用印、完稅前三個階段，應各繳成交總價款之五成金額；剩 餘之五成尾款應於交屋時繳清。 5. 交屋日期 應約定清楚雙方能依據時間辦理尾款結清及房屋點交手續，以及其他相關的管理費、水費及瓦斯等費用之分算。 6. 車位權屬 首先必須了解所購車位的屬性，區分如下： ◎ 法定停車位：若建商將停車位列入公設，則僅能出售給該區分所有建 物之區分所有權人；若要出售給非該區分所有建物之所有權人時，必 須具有獨立權狀方可。 ◎ 增設停車位：可以外賣給他住戶，不限出售給該區分所有建物之區分 所有權人。 ◎ 獎勵停車位：不限出售給該區分所有建物之區分所有權人，但依「台 灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置之停車位，便僅有使用權 並得提供給公眾使用。 ◎另可依管理委員會之停車辦法辦理，需事先進行了解。 從簽約到交屋，基本上會經過「簽約」、「用印」、「完稅」、「交屋」四個流程，整個流程大約要1個月到45天左右，其中該準備的證件、該繳交的費用，雙方應在合約書中都會明訂得清清楚楚， 總之，凡事有備則無患。不論在任何一項交易環節，都要認真仔細、不厭其煩，該看屋況看環境時不要偷懶、該看合約時就要逐條細讀、不可疏忽，這不僅能保障雙方避免交易糾紛，最重要的還是在保障購屋人能順利安心地一圓築巢之夢。 ★用印時應注意事項 買賣雙方將報稅、過戶等所須知證明文件交付承辦代書，並由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章之手續，而此時買方及需給付第二期款。有關備證流程及注意事項如下： 備證流程 1. 備齊證件：※印鑑章 ※印鑑證明二份(六個月內) ※戶口名簿影本二份或戶籍謄本二份 2. 由承辦代書於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好買賣雙方印鑑章。 3. 若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。 銀行申貸作業程序：收件─審查─估價─對保─用印─核貸撥款【約需2~3週】 注意事項： 1. 請承辦代書仔細比對印鑑章與所附之印鑑章是否相符 2. 應備之證件是否齊備 3. 交給承辦代書之證件，應影印乙份交代書簽收以免爭議。
你該了解的選屋原則 購屋前的自我評量(上) 首購族：評估財力與需求 根據經建會發布的台灣購屋需求動向調查，市場主流仍以首購自住為主。目前首購族群約可分為單身貴族、新婚家庭、家庭首購族等三類，所占比例達54％。針對這樣的首購族，我建議最好準備三成以上的自備款再進行購屋，還款負擔以不超過家庭總收入的三分之一為上限，房屋總價以家庭年收入的五倍為佳。千萬別太貪心，像小孩開大船一樣，為了買房子而影響全家的生活品質。 單身貴族購屋時，首先考量上班及外食是否方便，一般以套房或一加一房為優先。若是單身女性，也要考量居家安全問題。現在流行的小套房，由於戶數多、出入分子複雜，基於居家安全的考慮，除非管理完善，否則不建議單身女性購買。套房的坪數小、房間少，為了便利於將來轉手出售，應優先考慮地段佳、易轉手的房子，不然真的很容易變成「套」房。 新婚首購族多數以上班便利為優先考量，除了要求交通方便之外，生活機能也要考慮在內。未來準備生小孩的新婚首購族，建議先看看二房或二加一房，並選擇靠近學校的房子方便小孩日後就學。 至於家庭首購族，家庭成員除了有每日上班的成年人，通常也有小孩要上學。購屋前一定要了解上班、上學的便利程度，因此交通與學區就成為買屋重點。由於人數較多，購屋通常以小三房（三十坪上下）及小四房（四十坪上下）為主，視家居人口數及預算多寡而定。 首次購屋族應先評估自己或家庭的購屋能力，衡量資金狀況，再入場投資。其次，要了解自我需求，不要被銷售現場的美麗廣告所吸引，忘了本身的需要。換句話說，不管是自住或投資，手上的籌碼和自我需求一定是最重要的項目，至於建商宣稱的「有很多人在搶」、「高檔裝潢」、「後市可期」等宣傳術語，就當成參考。 再者，首購族必須注意區位和產品的選擇。首次購屋者的平均年齡較輕，財力也較不雄厚，可選擇的空間不大。不過，也因為年輕，對新環境的適應力較高。若是從住處前往上班地點的交通尚稱便捷，住在郊區或發展中的新興重劃區，對預算有限的首購族，也是不錯的選擇。 以北市上班的首購族為例，若預估購屋款以五百萬總價為上限，在台北市及台北縣的板橋、中永和、新店可買到套房或兩房產品，單身貴族或新婚夫婦可考慮；在林口、蘆洲、泰山、三峽、汐止等地，以及基隆、桃園、南崁一帶，則有三、四房產品可滿足家庭首購族所需。離台北市車程約半個小時的桃園、南崁一帶，地區生活機能多已成型，前往北市的交通相當方便，更被譽為「首購族天堂」。不過，若買在郊區，必須計算買車、停車、來回時間、回數票、油錢等多餘支出，才能算出正確的成本。 首購族自我財力評估 ● 準備三成以上自備款 ● 還款負擔不超過家庭總收入的三分之一 ● 房屋總價以家庭年收入的五倍為佳
