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另類店面投資謀財術之一 後巷店面投資 店面投資獲利高，收益穩定，是大多數投資人的「最愛」，所謂有個黃金店面，勝過一隻金雞母，店面魅力，可見一斑。只是人人都知道，卻因資金門檻實在太高，手上沒有個三五千萬，根本玩不起，只好坐看他人狂拾金雞蛋，自己只能乾瞪眼流口水。 但真的無法可想嗎? 倒也未必。市場上有不少另類操作方式，都能以較低的資金，進軍店面。這些方式風險是高了些，也要有些創意，但荷包不夠充實，財力沒人雄厚，就只好多花一些心思。而如果投資成功，一樣能換來豐厚的利潤，增值可觀，出租也有相當行情。 後巷店面投資，即是方式之一。黃金店面一般位於主要道路，單價驚人，以台北市忠孝東路三、四段一帶，一坪高達2、300萬元，十來坪的店面，投資金額就要3、4000萬元。 但如果轉個彎，繞到旁邊或後面的巷子，一樣有人逛街，價格可就「豁然開朗」，便宜多多。譬如台北市忠孝東路4段的216巷，巷內雖人潮較少，但也有不少珠寶、服飾、主題餐飲店，在巷內的巷道買個店面，一來容易找到，二來根據永慶房屋行情調查，一坪只在140~170萬元，甚至更低，比忠孝東路上的店面，一坪就便宜了100萬元以上。 巷內的租金水準當然比較差，但一坪也有6000~8000元行情，換算投報率可達4.2~6.9%，即便最差的，也比放在銀行生利息多了一倍。買個7、8坪的小店面，投資金額1000萬元 (相當於買一間北市老公寓)，如果平均5%來算，一個月有4.1萬元的租金收入，相當一份薪水。 靜巷投資愈往南走，效益愈明顯。例如台中逢甲商圈，逢甲路上的黃金店面售價每坪35~40萬元，但在逢甲路19巷，人潮也不少，房價一坪只在25~28萬元，一坪便宜了10~12萬元。投資門檻低，投資報酬率可不錯，一坪租金1200~2000元，投報率可達9.6%。 逢甲夜市附近的寶慶街，也屬這類地區，區域有不少班族，以台北眼光來看，店面房價超低，一坪在15萬-18萬元，30坪店面，不過450~540萬元，月收租一坪800~1200元，平均投報率也一有9.6%水準。 高雄市新堀江商圈，目前黃金店面行情一坪已要上百萬。但到商圈周邊主要幹道文橫二路的巷子，如127、143巷的店面，人潮也不少，每坪單價則只要20~30萬元，每月租金600~1200元/坪，投報率最高也可達到7.2%。 高雄的SOGO、新光三越商圈中，主要黃金店面在文橫三路上，現每坪單價已飆到150萬~200萬，如果轉往同為商圈內林森三路193巷，則店面單價每坪只在20~30萬元之間，可月收租金1200~1600元/坪，投報率最高也可達9.6%。 基本上，靜巷店面投資，和黃金店面投資一樣，投資之前，也要觀察了解人潮、動線及租金情況。整體商圈人潮是最重要的觀察點，可以選擇幾家黃金店面計算來客量，判斷是否能擴及周邊巷道。 另外黃金店面租金水準及出租情況也要了解。如果第一線店面業者，認為租金過高，有搬遷打算，那麼後巷店面就有較大的出租機會，房租又可因此拉高，報酬率也會跟著上升。 不過，如果巷內常常貼出轉租出售，可得小心，可能是巷內帶不進人潮，日後出租有風險，當然，也可能是投資者因房價上漲而獲利了結，那就無妨。 --------------------------------------------------------------------- 另類店面投資謀財術之二 二樓店面投資 「二樓店面投資」是輕鬆入主店面的另一種方式。這有兩種操作模式，一是買現成黃金商圈二樓店面，第二則是買商圈內住家，包裝成店面後，再行出售。 如果是買現成店面，一般來說，大約是樓下店面行情的3分1行情。譬如台北市忠孝東路SOGO商圈，當地一樓店面，一坪約在250~400萬元，二樓如果是店面，則大約是80萬到100多萬。 一樓買一間店面，最少也要3、4000萬元，大一點的，現在都是億元起跳。可是買二樓，1、2000多萬元大概可以到手，價格差了一半，租金水準，得視店面經營情況，一般來說，大多有樓下3分之2的水準，樓下9000元一坪，樓上也有5、6000元，投報率大幅提高。 另一種方式，成本更低，地段也以黃金商圈為主，但是選二樓住宅產品。買下之後，先自己「養店」，把店面開起來，生意不錯，再出租或轉售賺差價。 同樣以SOGO商為例，根據房仲業者交易資料，當地二樓住宅行情，目前一坪在30~40萬元間，一間1000多萬可以搞定，但如果包裝成功，一坪就是80~100多萬元的二樓店面行情，轉手之間，就有一倍以上的獲利。 當然，重點就在如何包裝了。最簡便的方式，就是直接找各業連鎖店的「展店部」來評估，他們認為可以，就按照他們SOP標準作業程序，不用太花腦筋，做起一家店。 也可自己評估，通常二樓店面，現在大多是經營網咖、書坊、代書、事務所、美髮、美式咖啡、下午茶等行業，可以選擇自己熟悉，或朋友可幫忙的行業開店，這得多花一些資金和時間，但店開起來，就有高獲報酬率。
靠金店面暴富 更新日期:2006-12-06 記者:胡秀珠 捷運、觀光、北部造鎮社區，投資報酬率20%起跳；20個月，轉手每坪現賺17萬。 最近，在小學擔任教職的林明宏，將父親身後留給他的一筆在彰化鄉下共200坪的土地，以新台幣2000萬元賣掉。可是林明宏拿到這筆看似龐大的現金財產，深覺若只是放在定存利率頂多2％的銀行，每月只有3萬多元的利息可領，實在不划算。 林明宏想到了老家的三叔公，在市場周邊投資了5間店面，每個月租金收入就高達20萬元，一家子三代都不愁吃穿。只是，林明宏生活在商圈繁華的台北市，店面總價往往3000萬元起跳，5千萬、上億元的店面更是所在多有，要靠手上的2000萬元搶到金店面，實在不容易！ 投資房地產 獲利報酬可觀 2003年， 台灣爆發了SARS疫情後，沉寂10年的房地產市場，在行情跌到谷底後，吸引嗅覺敏銳的投資客進場，加上國際熱錢大舉湧進台灣，房市呈現V型反彈，其中店面的漲幅就高多達3成以上。 「投資房地產，以投資報酬率來看，土地的獲利以倍數算，店面以成數算，一般住宅就只有趴(％)數計了。」房地產專家、同時是大聲行銷顧問執行總監田大權說。而像林明宏這種手上有筆閒置資金、又想追求較高收益的投資人，轉手獲利大的店面的確具有吸引力。 不過，正因為台灣房市甦醒，既墊高了投資店面的成本，也增加轉手賣出不易的風險。「但這種制式想法，其實沒掌握到店面投資的核心，也就錯失賺錢的新機會。」一位資深房地產行家說。 人潮是店面投資的核心 「人潮」正是這位行家所指的店面投資的核心，而近年來，隨著新捷運系統路網成形，建商造鎮與興建大型社區所創造的新生活圈，以及政府逐步開放大陸人士來台觀光的政策，象徵「錢潮」的人潮，正從城市鬧區向捷運沿線、郊區等地移動匯集，於是傳統「金店面」的定義正在改寫中！ 其實，許多人都曾看過、走過正在崛起的新「金店面」。在電視台工作10多年的梁正，與妻子好不容易買下臨近新店碧潭河濱公園的社區住宅，不但生活品質不因有房貸支出而打折，生活機能也不因位處市郊而東缺西少。 工作忙碌的梁正夫婦，回到居住的社區裡，可到日式涮涮鍋來二客小火鍋止饑；假日時，則不必出遠門，就可在社區旁的大賣場逛街兼補給；至於教育問題，就交給社區雙語幼兒園，安全又方便，萬一臨時要加班，也不用急著趕回來，幼兒園會幫忙看顧到晚上8點；若不幸傷風感冒，也有診所可以就近看診；社區巴士每10到20分一班，一天開出87班，四通到小學、市場、捷運站及慈濟醫院台北分院。 選對業種 社區生意做不完 一應俱全的生活機能，使得今年被台北縣政府評選為大型優良社區第一名的新店湯泉，吸引了人潮進住。目前社區住戶數高達2000多戶，以一戶2.5人計算，代表每天有多達5000人進出，「若選對業種，光是社區生意就做不完了，」「社區生意是東方不敗，」新店房屋湯泉店店長王玉金如是說。 在91年11月湯泉一期完工交屋就設店的東森房屋湯泉加盟店鐘文熙表示，目前湯泉一期共817戶，進住率達9成；二期共1258戶，也有7成進住率。另外，三期的湯泉首席有200多戶，自成一個大聚落，加上住戶的素質高、消費力強，潛在的商機也十分驚人。 也因此，湯泉目前是全新店房屋和店面交投最活絡的社區。一期房價在SARS時曾一度跌到一坪15萬元，SARS之後，每坪以18萬元起漲，目前每坪的售價約在28至30萬元左右，漲幅近1倍；店面售價最低跌至每坪25萬元，這波自每坪29萬元起漲，目前已有人喊價喊到每坪45萬元，漲幅更是驚人。 但湯泉只是大型社區帶動投資機會的一個縮影。近幾年來，建商不斷在林口、三峽、中和等地進行造鎮，動輒推出上千戶的大型社區，由於投資客搶進，以致店面物件「一店難求」，周邊店面也大幅上漲。 新社區店面規畫 先租後售 不過，投資社區店面，成敗關鍵就在社區的進住率。若社區規畫不完善、入住的住戶不多，維持生意不易，店面便易閒置「養蚊子」。其次是，若承租店家經營的業種未做區隔，形成「早餐街」，或是「洗衣店街」，則店面的價格恐怕難有漲幅。 位於林口的「未來市」及中和的「元氣大鎮」等新社區，均採取「先租後售」的經營模式，即由建商在預售時進行店面規畫、業種選擇，先行出租一段時間之後，再賣斷，以維持品質。遠雄建設未來市行銷副總張麗蓉表示，位於「未來市」一樓及地下室的複合商場、面積達8000坪的「未來之丘」採先招商、後銷售的方式進行，為店面承購者及商家經營者量身訂做投資計畫。 像生鮮食品、生活用品等是住戶日常所需，所以便利商店、超市、藥妝店及餐廳等是優先招選業種，而即使是便利商店也都要經過遠雄集團面試徵選。預計明年6月啟用後，將大幅提高林口當地的生活機能，讓住戶人潮更喜歡留在當地消費。 跟著捷運走 買在起漲點 永慶房仲集團總經理廖本勝表示，全台自今年開始步入大型社區完工交屋潮，人口的進住勢必改變當地消費及商圈結構，為區域內及周邊店面注入投資動能。但在下場投資前需先觀察其住宅實際銷售率、轉手率及入住率，及周邊商圈的成熟度及店面業種，以降低投資風險。 其實，大型社區會不斷出現，主要是拜交通建設，尤其是捷運新路線所賜。所以，跟著捷運新路線走，一樣有錢賺。前一陣子，公館捷運出口就出現10坪叫價1億元的「天價」，雖市場質疑此傳聞真偽，但捷運店面的炙手可熱可見一斑，「捷運店面幾乎一掛上網站，就立刻成交。」一位資深房仲主管表示。 不過，「10年之後，有20條捷運線、200多個站，合計1000多個出口，媲美公車站牌。」田大權表示，除了跟著捷運走之外，要走對地方，還要買在起漲點。「以後頂埔捷運站出口一定在這裡。」「不是啦，應該是在我的店門口。」11月30日下午，空中飄著雨絲，天氣有點涼，但土城中央路4段的店老闆卻爭得面紅耳赤。 原來，行政院長蘇貞昌送給頂埔人一個大紅包，11月中旬宣布捷運土城線將延伸至頂埔，加上土城看守所將遷移，頂埔科學園區中，包括鴻海、大霸等高科技業的新廠房正加緊趕工中，明年新廠完工後，超過3000人進駐，加上捷運興建完成，頂埔將改變目前景象：天未暗就一片死寂，除了過往的車輛外，罕有人煙。 從永寧投資店面獲利的小林，嗅到了頂埔的店面商機，已準備磨刀霍霍進軍，再拗個3、5年，他有信心賺到5成以上的獲利空間。 士林夜市店面 5千萬元起跳 此外，預計在2010年通車的南港線東延段南港、港墘及文德等3站是有潛力的新區位。不過，港墘、文德的店面售價已上漲至每坪70萬元到100萬元，只有忠孝東路7段附近店面，目前售價每坪只有30到45萬元，還有投資空間。 交通動線可以帶動人潮位移，創造新的商圈；而觀光旅遊人潮，則可以為既有店面帶來新的成長動能。「我這裡的客戶10人裡有3名以上是來自日本、香港、甚至大陸的觀光客，」在士林夜市有2家店面，開了2、30年的服飾店老闆林武雄說。以前，士林觀光夜市的人潮，多以學生或本地客為主。但這2年，客人的「口音」變了；而且，不必等到「夜」裡，生意就不斷上門。 目前，士林夜市店面的成交總價自5千萬元起跳，到上億元金額，且絕大部分是地主戶，投資客想要在士林夜市分一杯羹，「除了三不五時要走動，耳朵也要利一點。」林武雄說。 店面投資並非立竿見影 但對資金不是很雄厚的投資人來說，若攀不上士林的金店面，則高雄六合夜市的新金店面，或許是一個不錯的選擇。被打造成國際級美食觀光夜市的六合夜市，這2年，來自香港、日本的觀光客，較往年成長了2成。但目前在熱鬧的六合二路上，一間店面約1千多萬元，而雙店面也只要3千多萬元；由於相對於台北的觀光夜市的店面便宜，從去年開始，已經吸引一些台北投資客南下搶店。 隨2008年到來，10年一循環的房地產市場已進入主升段，都會區精品及百貨商圈的店面投資高處不勝寒。但只要勤作功課，掌握大社區的商圈、選擇新捷運沿線起漲點及跟著旅遊人潮走，金店面主人也可換人做做看。唯一提醒投資人的，店面投資非立竿見影，要有拗上3、5年的心理準備，除非口袋「麥克麥克」，否則要用小錢搏大錢，妥善的財務規畫絕不可少。
