facebook pixel code
寶寶爬爬搬搬趣味競賽！孩子人生中的第一場賽事！熱烈報名中～

祈求人人健康喜樂~阿不不

祈求人人健康喜樂~阿不不

他的寶貝

1873貼文
355話題
0關注他

日期

#Tag

  1. 網誌
網誌區塊

分享：「想離職，別說爛理由。」

2006年12月21日
公開
12

想離職，別說爛理由 人說離職就像分手，要如何分得清爽又能得到祝福？別只想靠一封email，或是說些爛理由，就以為能全身而退。不妨先搞懂老闆的邏輯，給個最合宜的說法，為別人留情面，也為自己留下一個漂亮的身影！ 文�祝康偉 「沒有一個離職是真的說再見。」（No resignation is a true farewell.）這句在職場奉行不渝的真理，似乎與中國成語「山水有相逢」，勸人行事得留餘地，以免人生總有相遇的道理不謀而合。 但許多人卻常常在這個關鍵時刻，草率行事，在理由上敷衍搪塞。 例如當有新去處，隨便丟了個像是出國進修、身體欠安等了無新意的理由。不料產業圈子很窄，消息傳遞速度很快，沒多久就原形畢露，不僅傷了自己的誠信，惹惱了舊東家，不堪的傳言也隨之而來。 離職時，除了替自己想，更要替未來著想，因此千萬別忽略以下老闆的感受： 1.組織出了什麼問題 藝珂人事顧問公司總經理陳玉芬分析，以老闆的邏輯，著眼的是組織計劃，並不會因為誰的離開，而真的動搖原來的方向。 對於有些人會把離職當作「以退為進」的工具，陳玉芬認為，若你是個人才，有經驗的老闆往往也會適度回應你的需求。 但資誠企管顧問公司執行董事林瓊瀛則提醒，所有的取巧都有成功的可能，但離職這把「尚方寶劍」只能用一次，否則只會遞減為一種要脅，讓老闆從器重變成防備你。 2.會不會洩漏商業機密 若你是涉及核心業務的人員，此時，最先碰到的會是競業禁止的考量。 林瓊瀛指出，得先弄清楚當初的聘雇條件。若你真的要去投效對手，也應該要表明未來負責的職務，並尊重老闆可能的防堵與安全措施。否則，當你新官上任，力求表現之際，卻還得應付老東家的競業告訴，若不能換得新雇主諒解，恐怕會淪落兩頭皆空的下場。 3.是不是有骨牌效應 當公司裡的重要人物離職，外商通常會簽訂協議，多付3∼6個月薪資，以防止離職者引發集體跳槽。 陳玉芬認為，若你是這類關鍵人物，也得要先評估新工作沒有兵將，能夠撐多久？是3個月還是1年？ 不過，她特別提醒，新雇主不一定都能接受所謂「帶兵投靠」的方式。原因在於，「你會這樣對別人，將來也會這樣對我！」另外，當你的人馬成為跳槽的籌碼，對這群人而言，若新公司改變策略，或是條件無法兌現，你就得概括承受交相指責、裡外不是人的責任與風險。 4.是不是咎責於我 再多冠冕堂皇的理由，一旦老闆嗅出裡面隱藏「你在指責他」的成分，即使當場忍住不發作，事後都會成為對你負面評價的「標籤」。 林瓊瀛分析，老闆的「面子」問題，通常是較資淺的離職者，最常誤踩的地雷。 有些年輕員工會抱怨「不受公司栽培，學不到東西」，但陳玉芬認為，老闆畢竟是老闆，會覺得請你來是幫我解決問題，不是學東西，「特別是刻意培植的人才，若以沒學到東西為由離開，等於當眾打了老闆一巴掌，情何以堪？」她無奈地說。 離職前的5大美學思考 1.想清楚 林瓊瀛提醒，千萬不要因為人際關係而萌生退意，除非你願意到孤島守燈塔，否則下一個工作一樣會因相同問題而離開。 2.給主管暗示 若主管還在跟你勾畫未來大計，你卻突然說要離職，是非常不好的做法。不妨在幾個月之前，就開始釋放些暗示的訊息，譬如討論事情時，開個玩笑說：「這工作若我不在會如何」，「我不做的話，誰會來做？」讓主管有心理準備。 3.交接負責 「當一天和尚敲一天鐘」離職前一定要站在協助的立場，分別針對老闆、同僚、人資，列出一個交接的to-do-list，最好連客戶特性、留意事項都記錄清楚。全部交接完畢後，離開前不妨再次與主管口頭確認並簽名，以免走後被人質疑留下一筆糊塗帳。若離職後能關心後續交接狀況，給予適時的回饋，更能贏得讚賞。 4.為Reference check做準備 企業對應徵者做Reference check（背景調查）越來越重視，因此更要妥善管理離職前的人際關係。不要碰到事情才燒香，平常若能建立好的工作績效與跨部門良好的互動，在這個關鍵時刻，往往能派上用場。 5.何時向大家宣布 離職不單只是個人的去留，還牽涉到計劃的安排與人力的布局。因此，不妨與老闆商量，由他決定何時該宣布離職的訊息，讓老闆有充裕時間重新規畫，以免影響組織的士氣

王文華談薪水：溫柔而堅定

2006年12月14日
公開
10

王文華談薪水：溫柔而堅定 你可能聽過王文華談電影、談愛情、談人生。但是，你可以想像「跟老闆談薪水」的王文華嗎？ 「當然談過，」王文華俐落又爽快地回答。而且連談薪水都不脫典型的「王氏風格」：「溫柔而堅定」，這是王文華的五字訣。 「很多人覺得錢是俗事，好像談錢會很功利、自私、貪得無饜。但我覺得金錢是中性的，它在職場上反映出你的價值、你對公司的貢獻，」對於薪水，王文華從不讓自己覺得委屈或吃虧。在接受《Cheers》雜誌專訪分享「撇步」時，他展現出比一般人更「smart」的一面。 然而笑說自己「大事感╱敢性、小事理性」的王文華，面對真正重大的生涯抉擇時，薪水又從來不曾是關鍵。7年前，他放棄紐約金融圈的高薪回到台灣；2005年，他離開職場選擇做個「樂活族」。「我的薪水節節敗退，可是我的人生蒸蒸日上，」剛進入40歲這個階段的王文華如此形容自己。 工作、薪水與人生，像是決定生命基調的3張王牌。王文華怎麼打這個牌局？他又如何看待它們彼此之間的輕重關係？ 文�盧智芳、盧昱瑩 你怎麼思考工作、薪水與人生這3件事？ 我年輕的時候，優先順序是工作、人生、薪水；現在中年的我，先思考的是人生、工作，最後才是薪水。 我在史丹福念書的時候，把工作和薪水放在第1位，當時找工作，大家都打聽什麼工作的薪水最高，商學院薪水最高的兩種工作就是投資銀行和企管顧問，我沒有自命清高，也去競標過。 你說我懂不懂投資銀行在做什麼，老實講我當然比一般人懂，但也不是很了解；你說我懂不懂企管顧問在做什麼，我當然比一般人懂，但也不是很了解，更不要說我在這兩個行業沒有經驗。沒有經驗，又不了解，為什麼要去做這個工作呢？就顯示出這個工作薪水的誘惑、光鮮亮麗的誘惑。 對商學院的學生來講，當企管顧問，或是當投資銀行家的誘惑，其實跟一個藝術學院學生想當明星的誘惑是一樣的。不過，我覺得我跟同學比起來沒有那麼強烈，因為我畢竟不是一個傳統商業背景出來的學生，所以我那個時候雖然曾經去攪和一陣，後來並沒有很認真想去追求那條路。 我覺得大部份人會想去追求工作或薪水，不完全是因為功利，另一個重要的原因是，大家在這個階段也不太知道人生要什麼。而且人生是抽象的，工作、薪水是實際的，所以年輕人自然會去追求。就像你談戀愛一樣，一開始跟一個女孩出去，一定是吃飯、看電影，不會一開始就兩個人坐在那邊談彼此對愛情的想法。 所以薪水這件事對你的生涯曾經發生作用，還是從來沒有？ 你問我是不是要去追求最高薪的工作，坦白講，我的興趣不大。但我之所以有這種奢侈，不去那麼計較薪水，是因為我的學歷帶給我最低限度的保障，我不希望強調我不愛錢，或是我很清高。 我一直希望找的工作，是可以給我機會去探索、了解、嘗試的，所以後來我找到Dun & Bradstreet，這個美國最大的金融資訊集團之一，1994年畢業時我進入這家公司。 這個公司給我機會，讓我每隔半年到一個新國家的分公司去體會不同的職務，這跟我當時探索的心境很配合。我第1個工作在紐約的穆迪債信評等（Moody's Investors Service），大概做了8個月左右。後來公司派我到日本的Dun & Bradstreet Software Japan，又待了8個月。接著我到佛羅里達的Nielsen Media Research做了8個月再調回到紐約，後來3年就沒有再調，留在紐約做國際企業債信的業務。 1999年我回到台灣。之所以決定回台灣，就已經是個人生的選擇，不再以工作，或薪水為主導。 那一年我們家有些變故，包括我父親生病，我也覺得離家很久了，這些年來我只有接受福利，都沒有盡到責任。我在美國已經7年了，紐約好玩的、好吃的，我都看了一遍，但並沒有一種家的感覺。我慢慢把人生裡大的、重要的東西，放在工作和薪水之前。 回來在博偉電影公司工作了5年，薪水不到紐約時的二分之一。但這跟我的興趣比較接近，電影行銷跟我自己在文學藝術的背景，以及企業的經驗，是很好的組合。 2004到2005年，在MTV做到董事總經理後，我決定離開職場，這又是一個人生的選擇。 那時我偷偷地覺得，自己已經慢慢走下坡，對於工作的創意、熱情，慢慢地呈現疲憊。我相信必須要「理頭緒」和「再學習」，才是能扭轉逐漸走下坡的方法。 其實我是一個非常糟糕的example，因為我在職場的薪水越來越少（大笑），這和很多人是相反的。我突然發覺，我的薪水是每況愈下，到今天當然最少，但是我的人生卻是蒸蒸日上。 2004年離開後，我立刻做了幾件事。2005年我到史丹福，從短暫的課程中找回年輕時的學習熱情和理想，接下來花了半年時間去旅行，我覺得不管是我的身體、精力、想法，都慢慢地恢復了。 現在我非常清楚的把人生放在第1位，知道人生要什麼，有一部份可以透過工作達到，有一部份不能。 聽起來，難道你從來都沒有跟老闆開口談薪水的經驗嗎？ 當然有（大笑）。我覺得談薪水這件事，倒不是純粹為了薪水的追求。跟老闆談薪水，也是表現工作能力的一種方式。我的風格是5個字：「溫柔而堅定」。我不是會張牙舞爪的那種。當然這後面要有支援，就是成績。 只要我工作有了什麼成績，我就蒐集起來，甚至我的客戶寄了一封信給我：「很抱歉，我不能把這個生意給你，但是我必須要讚美你在過程中給我很多幫助。」像這種Email，我也會覺得它是我的成績，代表客戶對我的肯定。每隔一段時間我會主動跟老闆談加薪，老闆要是問我為什麼，我會說：「請看這些附件A、B、C……」。老闆最後可能沒有意願，但至少要試過。 怎麼選擇好的timing（時機）？最簡單就是拿到一個案子的時候、老闆升遷的時候。抓到這些timing，成功的機率比較大。 我雖然講薪水一直排在後面，但絕對不代表我對薪水不重視。我的實際經驗是花了很多時間為自己爭取最好的待遇。當你工作和薪水都達到某一個程度，才有某一種安全感跟自信心，以及多餘的時間來思考人生要的東西。 你自己也當過管理者，你覺得年輕人應該怎麼看待薪水這回事？ 我後來做了主管，覺得台灣的年輕人普遍不好意思、也沒有技巧來談薪水。 很多人覺得錢是俗事，讀書人不應該碰，談錢會顯示出自己很功利、自私、貪得無饜，其實不是。我覺得金錢是中性的，它在職場上反映出你的價值、你對公司的貢獻。但是因為大家對金錢沒有正確的觀念，所以就不敢談，老闆講多少就是多少。 很多人被一句話害了，叫「謹守本分」。在職場沒有這回事，謹守本分的人，最後都沒有辦法成功。進入職場就是要努力求表現，要do something、do more（做更多）。我看到職場上發光發亮的人，都是把本分做好後，不斷說「我可不可以做這個」、「那個給我做」、「這個我想試一下」……只有抱著「拈花惹草」的心態，每個拈花惹草的結果，都能綻放出美麗的花朵，才能夠迅速地累積業績，才能得到跟老闆談薪水的籌碼。 可是這樣要求自己，還有可能在工作、薪水之後兼顧人生嗎？像你不是也選擇離開了職場？ 當然可以。你不應該把這3件事看作是互相排斥的，當你覺得它們互相排斥，其實只是為了自己的懶散找藉口。 我在38歲那年當上總經理，發覺當了總經理，並沒有解決人生以為會解決的很多事。所以我離開的原因，是想要倡導人生不是線性的，不是階段性的，人生是平行的，人生是共存的。 以前當老闆，我很害怕年輕的同事走進來，問他：「有沒有女朋友？」他回答：「我沒有女朋友，老闆，我現在專心在事業上，為公司努力打拚。」 拈花惹草的範圍不只在工作上，也要在人生上。坦白講，這種人大部份不會表現得很好，因為他覺得人生是階段性的。我會告訴他，人生是平行的，你現在要好好的追求第一志願，但也要好好孝順父母，也要好好去談戀愛，這些東西是互相滋補的。一個整天替公司加班，沒有女朋友，不知道到哪裡去玩的人，工作不會做得很好。一個有女朋友又很會玩的人，在工作上的表現會更好。 我一直希望能重新詮釋「謀生」這個字。謀生的第1個階段，當然是「謀薪水」，但未來大家應該要能「謀生命」。從工作的過程中，去謀自己的人生要什麼東西，真正的使命和理想是什麼。有趣的是，它真的是互相滋補的，一定是有了謀生計的工作後，才能夠找到謀生命的目標；同時，這份謀生計的工作，也幫助你達到謀生命的使命。

另類店面投資謀財術

2006年12月14日
公開
12

另類店面投資謀財術之一 後巷店面投資 店面投資獲利高，收益穩定，是大多數投資人的「最愛」，所謂有個黃金店面，勝過一隻金雞母，店面魅力，可見一斑。只是人人都知道，卻因資金門檻實在太高，手上沒有個三五千萬，根本玩不起，只好坐看他人狂拾金雞蛋，自己只能乾瞪眼流口水。 但真的無法可想嗎? 倒也未必。市場上有不少另類操作方式，都能以較低的資金，進軍店面。這些方式風險是高了些，也要有些創意，但荷包不夠充實，財力沒人雄厚，就只好多花一些心思。而如果投資成功，一樣能換來豐厚的利潤，增值可觀，出租也有相當行情。 後巷店面投資，即是方式之一。黃金店面一般位於主要道路，單價驚人，以台北市忠孝東路三、四段一帶，一坪高達2、300萬元，十來坪的店面，投資金額就要3、4000萬元。 但如果轉個彎，繞到旁邊或後面的巷子，一樣有人逛街，價格可就「豁然開朗」，便宜多多。譬如台北市忠孝東路4段的216巷，巷內雖人潮較少，但也有不少珠寶、服飾、主題餐飲店，在巷內的巷道買個店面，一來容易找到，二來根據永慶房屋行情調查，一坪只在140~170萬元，甚至更低，比忠孝東路上的店面，一坪就便宜了100萬元以上。 巷內的租金水準當然比較差，但一坪也有6000~8000元行情，換算投報率可達4.2~6.9%，即便最差的，也比放在銀行生利息多了一倍。買個7、8坪的小店面，投資金額1000萬元 (相當於買一間北市老公寓)，如果平均5%來算，一個月有4.1萬元的租金收入，相當一份薪水。 靜巷投資愈往南走，效益愈明顯。例如台中逢甲商圈，逢甲路上的黃金店面售價每坪35~40萬元，但在逢甲路19巷，人潮也不少，房價一坪只在25~28萬元，一坪便宜了10~12萬元。投資門檻低，投資報酬率可不錯，一坪租金1200~2000元，投報率可達9.6%。 逢甲夜市附近的寶慶街，也屬這類地區，區域有不少班族，以台北眼光來看，店面房價超低，一坪在15萬-18萬元，30坪店面，不過450~540萬元，月收租一坪800~1200元，平均投報率也一有9.6%水準。 高雄市新堀江商圈，目前黃金店面行情一坪已要上百萬。但到商圈周邊主要幹道文橫二路的巷子，如127、143巷的店面，人潮也不少，每坪單價則只要20~30萬元，每月租金600~1200元/坪，投報率最高也可達到7.2%。 高雄的SOGO、新光三越商圈中，主要黃金店面在文橫三路上，現每坪單價已飆到150萬~200萬，如果轉往同為商圈內林森三路193巷，則店面單價每坪只在20~30萬元之間，可月收租金1200~1600元/坪，投報率最高也可達9.6%。 基本上，靜巷店面投資，和黃金店面投資一樣，投資之前，也要觀察了解人潮、動線及租金情況。整體商圈人潮是最重要的觀察點，可以選擇幾家黃金店面計算來客量，判斷是否能擴及周邊巷道。 另外黃金店面租金水準及出租情況也要了解。如果第一線店面業者，認為租金過高，有搬遷打算，那麼後巷店面就有較大的出租機會，房租又可因此拉高，報酬率也會跟著上升。 不過，如果巷內常常貼出轉租出售，可得小心，可能是巷內帶不進人潮，日後出租有風險，當然，也可能是投資者因房價上漲而獲利了結，那就無妨。 --------------------------------------------------------------------- 另類店面投資謀財術之二 二樓店面投資 「二樓店面投資」是輕鬆入主店面的另一種方式。這有兩種操作模式，一是買現成黃金商圈二樓店面，第二則是買商圈內住家，包裝成店面後，再行出售。 如果是買現成店面，一般來說，大約是樓下店面行情的3分1行情。譬如台北市忠孝東路SOGO商圈，當地一樓店面，一坪約在250~400萬元，二樓如果是店面，則大約是80萬到100多萬。 一樓買一間店面，最少也要3、4000萬元，大一點的，現在都是億元起跳。可是買二樓，1、2000多萬元大概可以到手，價格差了一半，租金水準，得視店面經營情況，一般來說，大多有樓下3分之2的水準，樓下9000元一坪，樓上也有5、6000元，投報率大幅提高。 另一種方式，成本更低，地段也以黃金商圈為主，但是選二樓住宅產品。買下之後，先自己「養店」，把店面開起來，生意不錯，再出租或轉售賺差價。 同樣以SOGO商為例，根據房仲業者交易資料，當地二樓住宅行情，目前一坪在30~40萬元間，一間1000多萬可以搞定，但如果包裝成功，一坪就是80~100多萬元的二樓店面行情，轉手之間，就有一倍以上的獲利。 當然，重點就在如何包裝了。最簡便的方式，就是直接找各業連鎖店的「展店部」來評估，他們認為可以，就按照他們SOP標準作業程序，不用太花腦筋，做起一家店。 也可自己評估，通常二樓店面，現在大多是經營網咖、書坊、代書、事務所、美髮、美式咖啡、下午茶等行業，可以選擇自己熟悉，或朋友可幫忙的行業開店，這得多花一些資金和時間，但店開起來，就有高獲報酬率。

美富豪公開致富竅門 8大絕招

2006年12月13日
公開
11

美富豪公開致富竅門 8大絕招 更新日期:2006-12-06 記者:周曉琪 記者冒著吃閉門羹、被狗咬的風險，走訪豪宅；好不容易才紀錄到豪宅主人所透露的致富法門。有樣學樣，若能學得一招半式闖江湖，你或許也能賺進大把鈔票。 您想知道美國富翁是如何致富的嗎？最近美國一位精神可嘉的媒體記者為了想知道那些住在豪門大院裡的富裕人士如何致富，他冒著吃閉門羹、被狗咬的風險，挨家挨戶的以按電鈴的方式走訪多達200戶的豪宅，當場請教豪宅主人是怎麼賺到他們的財富。當然大多數的情況是遭到了冷眼回應，不過也有一小部分成功的案例——屋主願意回答他的問題。他整理其中23戶願意回答的豪宅主人所透露的致富法門。每位腰纏萬貫的人士致富的方法各有巧妙，本人經過歸納得出8種致富的門道，供想要致富的人參考效法。 第1招：創造你自己不凡的機運 今年66歲的哈維·傑森（Harvey Jason）曾經在電影圈打轉多年，包括在電影《侏羅紀公園》扮演獵人的角色，幾年前他淡出演藝圈，在洛杉磯日落大道開了一家名為「神秘港」（Mystery Pier）的書店。他在書店的一個角落中結合他對電影的專業與書籍的知識，擺上各式各樣與電影原著及劇本有關的書籍。 由於此地正是好萊塢明星聚集之處，像是羅賓威廉斯與裘德洛等大明星都是他的常客。他的書架上擺滿了琳琅滿目的電影原著小說，像是由羅琳親筆簽名的哈利波特全集（價值四萬美元）與寇克道格拉斯親筆簽名的光榮之路（Paths of Glory）電影。由於這家書店的書籍獨樹一幟，加上絕佳的地點，使得「神秘港」大發利市，甚至成為遠近觀光客的景點之一。 第2招：抓住人喜愛刺激冒險的心態 今年74歲的亞瑟．陶克（Arthur Tauck）經營的一家陶克世界探索旅行社（Tauck World Discovery）與眾不同。他專門提供各式各樣的探險旅遊。 舉個例子，他提供旅客到加拿大偏僻的冰河區深達幾百公尺的地洞探險，這些地區人跡罕至，丟個石頭到這些地洞裡可能要大半天才會聽到石頭墜地的回音，可以想見用直升機將人用繩索垂吊在這種地洞裡會有多刺激。原先他懷疑會有人喜歡另類的探險旅遊，結果恰好相反，目前他提供多達100種各類型的探險旅遊，數以萬計的遊客大排長龍，許多行程要等候好幾年。 第3招：在低價時買下稀少的房地產 成功的人永遠都在尋找可供累積的新經驗，以供未來之用。卡蘿．雷契翰（Carole Reichhelm）專門從事海邊房地產的投資。1983年她與先生喬治以26萬美元買下一塊十分之一英畝的海邊土地，並且蓋了一棟房子，她表示現在即使是250萬美元她都不肯脫手。她的秘訣是永遠在低價時買下這些供給稀少的房地產，時間到了才以高價脫手，即使不是每一項投資都很賺錢，只要其中有一兩件投資大賺就夠了。 她現在仍然經常四處找尋理想的投資地點，像是墨西哥海邊（50萬美元可以買下100英尺的海岸線）或是阿肯色州河邊的土地（她以12萬美元買下3.5英畝的河邊土地）。她永遠都在尋找最後一塊好的投資標的。 第4招：知人善任 工作團隊表現出色 赫柏．凱樂荷（Herb Kelleher）是西南航空公司創始人之一。對美國航空業稍有了解的人都知道這家航空公司是美國少數能賺錢的業者。凱樂荷於2001年以執行長頭銜退休時，這家公司的獲利成長高達15％。凱樂荷本人並不深具個人魅力，但是他最大的本事是知人善任，在他的四周你可以看到一個十分出色的工作團隊。 康州一位管理顧問海登的看法是「企業領袖不必長袖善舞，但是必須擁有吸取他人價值的本領。」 第5招：仔細評估 獨當一面創造機會 今年55歲的里奇．密勒堤（Rich Miletic）原先擔任美國一家藥廠的行銷與研究部門主管，雖然待遇不錯，但是身為黑人的他自認在公司的前途有限，因此他毅然決然的辭掉工作，展開自己的事業。 自從4年前成立一家名為Irvine顧問的公司以來，他已經擁有7名員工與230萬美元的年收入。由於他在藥廠的經驗，使他充分了解製藥業所需要的新藥測試與顧問服務。過去他雇用別人提供這些服務，後來他認為他自己可以提供更好的服務，而且他的顧問公司的確也做到這一點。 第6招：有美好創意 勇於付諸實現 不管別人如何反對。不過如果是有道理的批評，你最好聽進去。 「這個想法還不錯，不過如果要及格，你的想法必須實際上辦得到，」這是一位大學教授在審核一位學生的期末論文大綱時批註的意見。這篇論文主張提供一種可靠的隔夜送達的快遞服務。 後來創辦聯邦快遞（FedEx）的佛萊德．史密斯對當時那位教授類似指正的意見很當一回事，「我認為這是個革命性的想法，我沒有被嚇倒。」 第7招：有前瞻的眼光 並且熱中投入 迷你電腦大王肯．歐爾森（Ken Olson）於1977年曾經說過一句讓他失敗的名言：「沒有人希望在家裡擁有一部電腦。」，註定了他的公司——迪吉多（DEC）的失敗。亨利福特有沒有發明汽車？（沒有）沃爾瑪的山姆華頓有沒有發明折扣商店？（沒有） 今年56歲的艾美．多密妮也沒有發明共同基金，不過她在15年前看到一個機會，就是行銷一種具有社會責任的基金，這種基金絕不投資那些在道德上遭到非議的企業。今天她的社會責任基金管理的資金已經接近20億美元。她的工作是仔細觀察各家公司的產品是否對人體或環境有害處。她可以鍥而不捨的研究幾千份關於企業產品的報告而毫無倦容，「要成就某件事，你必須先熱中做這件事，否則你還不如在別人的公司裡扮演一個上班族的角色。」多密妮表示。 第8招：堅持信念 你必須能勇於冒險 瑟吉歐．吉曼（Sergio Zyman）曾經擔任可口可樂公司的行銷長。1980年代初期推的新可樂卻慘遭滑鐵盧。 當吉曼多年後自行籌募1200萬美元準備銷售一種企業規畫軟體，他很快的就聽到市場上傳言這種產品有多糟糕。許多人表示他們必須放棄原來的計畫。等到他告訴股東們這件事時，他已經決定要將原來的計畫轉型為創立一家顧問公司。去年這家顧問公司的銷售額為6500萬美元。吉曼表示，你必須有足夠的信念，知道你能夠找到對的答案，雖然你無法在一時半載才辦到。

靠金店面暴富

2006年12月13日
公開
13

靠金店面暴富 更新日期:2006-12-06 記者:胡秀珠 捷運、觀光、北部造鎮社區，投資報酬率20%起跳；20個月，轉手每坪現賺17萬。 最近，在小學擔任教職的林明宏，將父親身後留給他的一筆在彰化鄉下共200坪的土地，以新台幣2000萬元賣掉。可是林明宏拿到這筆看似龐大的現金財產，深覺若只是放在定存利率頂多2％的銀行，每月只有3萬多元的利息可領，實在不划算。 林明宏想到了老家的三叔公，在市場周邊投資了5間店面，每個月租金收入就高達20萬元，一家子三代都不愁吃穿。只是，林明宏生活在商圈繁華的台北市，店面總價往往3000萬元起跳，5千萬、上億元的店面更是所在多有，要靠手上的2000萬元搶到金店面，實在不容易！ 投資房地產 獲利報酬可觀 2003年， 台灣爆發了SARS疫情後，沉寂10年的房地產市場，在行情跌到谷底後，吸引嗅覺敏銳的投資客進場，加上國際熱錢大舉湧進台灣，房市呈現V型反彈，其中店面的漲幅就高多達3成以上。 「投資房地產，以投資報酬率來看，土地的獲利以倍數算，店面以成數算，一般住宅就只有趴(％)數計了。」房地產專家、同時是大聲行銷顧問執行總監田大權說。而像林明宏這種手上有筆閒置資金、又想追求較高收益的投資人，轉手獲利大的店面的確具有吸引力。 不過，正因為台灣房市甦醒，既墊高了投資店面的成本，也增加轉手賣出不易的風險。「但這種制式想法，其實沒掌握到店面投資的核心，也就錯失賺錢的新機會。」一位資深房地產行家說。 人潮是店面投資的核心 「人潮」正是這位行家所指的店面投資的核心，而近年來，隨著新捷運系統路網成形，建商造鎮與興建大型社區所創造的新生活圈，以及政府逐步開放大陸人士來台觀光的政策，象徵「錢潮」的人潮，正從城市鬧區向捷運沿線、郊區等地移動匯集，於是傳統「金店面」的定義正在改寫中！ 其實，許多人都曾看過、走過正在崛起的新「金店面」。在電視台工作10多年的梁正，與妻子好不容易買下臨近新店碧潭河濱公園的社區住宅，不但生活品質不因有房貸支出而打折，生活機能也不因位處市郊而東缺西少。 工作忙碌的梁正夫婦，回到居住的社區裡，可到日式涮涮鍋來二客小火鍋止饑；假日時，則不必出遠門，就可在社區旁的大賣場逛街兼補給；至於教育問題，就交給社區雙語幼兒園，安全又方便，萬一臨時要加班，也不用急著趕回來，幼兒園會幫忙看顧到晚上8點；若不幸傷風感冒，也有診所可以就近看診；社區巴士每10到20分一班，一天開出87班，四通到小學、市場、捷運站及慈濟醫院台北分院。 選對業種 社區生意做不完 一應俱全的生活機能，使得今年被台北縣政府評選為大型優良社區第一名的新店湯泉，吸引了人潮進住。目前社區住戶數高達2000多戶，以一戶2.5人計算，代表每天有多達5000人進出，「若選對業種，光是社區生意就做不完了，」「社區生意是東方不敗，」新店房屋湯泉店店長王玉金如是說。 在91年11月湯泉一期完工交屋就設店的東森房屋湯泉加盟店鐘文熙表示，目前湯泉一期共817戶，進住率達9成；二期共1258戶，也有7成進住率。另外，三期的湯泉首席有200多戶，自成一個大聚落，加上住戶的素質高、消費力強，潛在的商機也十分驚人。 也因此，湯泉目前是全新店房屋和店面交投最活絡的社區。一期房價在SARS時曾一度跌到一坪15萬元，SARS之後，每坪以18萬元起漲，目前每坪的售價約在28至30萬元左右，漲幅近1倍；店面售價最低跌至每坪25萬元，這波自每坪29萬元起漲，目前已有人喊價喊到每坪45萬元，漲幅更是驚人。 但湯泉只是大型社區帶動投資機會的一個縮影。近幾年來，建商不斷在林口、三峽、中和等地進行造鎮，動輒推出上千戶的大型社區，由於投資客搶進，以致店面物件「一店難求」，周邊店面也大幅上漲。 新社區店面規畫 先租後售 不過，投資社區店面，成敗關鍵就在社區的進住率。若社區規畫不完善、入住的住戶不多，維持生意不易，店面便易閒置「養蚊子」。其次是，若承租店家經營的業種未做區隔，形成「早餐街」，或是「洗衣店街」，則店面的價格恐怕難有漲幅。 位於林口的「未來市」及中和的「元氣大鎮」等新社區，均採取「先租後售」的經營模式，即由建商在預售時進行店面規畫、業種選擇，先行出租一段時間之後，再賣斷，以維持品質。遠雄建設未來市行銷副總張麗蓉表示，位於「未來市」一樓及地下室的複合商場、面積達8000坪的「未來之丘」採先招商、後銷售的方式進行，為店面承購者及商家經營者量身訂做投資計畫。 像生鮮食品、生活用品等是住戶日常所需，所以便利商店、超市、藥妝店及餐廳等是優先招選業種，而即使是便利商店也都要經過遠雄集團面試徵選。預計明年6月啟用後，將大幅提高林口當地的生活機能，讓住戶人潮更喜歡留在當地消費。 跟著捷運走 買在起漲點 永慶房仲集團總經理廖本勝表示，全台自今年開始步入大型社區完工交屋潮，人口的進住勢必改變當地消費及商圈結構，為區域內及周邊店面注入投資動能。但在下場投資前需先觀察其住宅實際銷售率、轉手率及入住率，及周邊商圈的成熟度及店面業種，以降低投資風險。 其實，大型社區會不斷出現，主要是拜交通建設，尤其是捷運新路線所賜。所以，跟著捷運新路線走，一樣有錢賺。前一陣子，公館捷運出口就出現10坪叫價1億元的「天價」，雖市場質疑此傳聞真偽，但捷運店面的炙手可熱可見一斑，「捷運店面幾乎一掛上網站，就立刻成交。」一位資深房仲主管表示。 不過，「10年之後，有20條捷運線、200多個站，合計1000多個出口，媲美公車站牌。」田大權表示，除了跟著捷運走之外，要走對地方，還要買在起漲點。「以後頂埔捷運站出口一定在這裡。」「不是啦，應該是在我的店門口。」11月30日下午，空中飄著雨絲，天氣有點涼，但土城中央路4段的店老闆卻爭得面紅耳赤。 原來，行政院長蘇貞昌送給頂埔人一個大紅包，11月中旬宣布捷運土城線將延伸至頂埔，加上土城看守所將遷移，頂埔科學園區中，包括鴻海、大霸等高科技業的新廠房正加緊趕工中，明年新廠完工後，超過3000人進駐，加上捷運興建完成，頂埔將改變目前景象：天未暗就一片死寂，除了過往的車輛外，罕有人煙。 從永寧投資店面獲利的小林，嗅到了頂埔的店面商機，已準備磨刀霍霍進軍，再拗個3、5年，他有信心賺到5成以上的獲利空間。 士林夜市店面 5千萬元起跳 此外，預計在2010年通車的南港線東延段南港、港墘及文德等3站是有潛力的新區位。不過，港墘、文德的店面售價已上漲至每坪70萬元到100萬元，只有忠孝東路7段附近店面，目前售價每坪只有30到45萬元，還有投資空間。 交通動線可以帶動人潮位移，創造新的商圈；而觀光旅遊人潮，則可以為既有店面帶來新的成長動能。「我這裡的客戶10人裡有3名以上是來自日本、香港、甚至大陸的觀光客，」在士林夜市有2家店面，開了2、30年的服飾店老闆林武雄說。以前，士林觀光夜市的人潮，多以學生或本地客為主。但這2年，客人的「口音」變了；而且，不必等到「夜」裡，生意就不斷上門。 目前，士林夜市店面的成交總價自5千萬元起跳，到上億元金額，且絕大部分是地主戶，投資客想要在士林夜市分一杯羹，「除了三不五時要走動，耳朵也要利一點。」林武雄說。 店面投資並非立竿見影 但對資金不是很雄厚的投資人來說，若攀不上士林的金店面，則高雄六合夜市的新金店面，或許是一個不錯的選擇。被打造成國際級美食觀光夜市的六合夜市，這2年，來自香港、日本的觀光客，較往年成長了2成。但目前在熱鬧的六合二路上，一間店面約1千多萬元，而雙店面也只要3千多萬元；由於相對於台北的觀光夜市的店面便宜，從去年開始，已經吸引一些台北投資客南下搶店。 隨2008年到來，10年一循環的房地產市場已進入主升段，都會區精品及百貨商圈的店面投資高處不勝寒。但只要勤作功課，掌握大社區的商圈、選擇新捷運沿線起漲點及跟著旅遊人潮走，金店面主人也可換人做做看。唯一提醒投資人的，店面投資非立竿見影，要有拗上3、5年的心理準備，除非口袋「麥克麥克」，否則要用小錢搏大錢，妥善的財務規畫絕不可少。